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2015年荆门房地产市场运行情况及一季度房地产市场分析

荆门房信网 2015-04-28 10:00

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一

回顾2014年房地产市场运行情况：

　　2014年我市房地产市场进入“新常态”，真正步入了增速换档期、结构调整期、政策完善期以及品质提升期。政策红利贯穿全年，从上半年住建部“分类指导、双向调控”新思路的出台，到下半年限购松绑、信贷放松、央行降息以及“鄂六条”、“荆六条”等一系列利好政策接踵而至。在这一大背景下，荆门市房地产市场先抑后扬，楼市成交逐步回温，房地产市场呈现平稳发展态势。

　　（一）全市房地产开发投资保持中高速增长。共完成房地产开发投资123.98亿元，增长41.2%,增幅较上年同期上升4.7个百分点，占全市固定资产投资额的10.41%。其中房地产投资在全省排名第6位（除武汉市外）；投资增幅排名第4位，投资增幅高于全省20个百分点（全省投资增幅是21.2%）。

　　（二）商品房销售量稳步增长。全市销售商品房263.41万平方米，同比增长0.7%。销售量及销售量增幅在全省排名都是第6位。（有的地区是负增长，比如十堰销售面积是145万平方米，同比降低18.4%；荆州销售面积162.5万平方米，同比降低6.8%，襄阳、鄂州比去年同期都有不同程度降低）。其中，中心城区销售商品房面积130.69 万平方米，与去年基本持平。销售商品住宅10406套，面积110.61万平方米，同比分别下降9.89 %、8.47%；销售非住宅面积20.08万平方米，同比上涨87.14%。中心城区新建商品房库存面积282.62万平方米（同比上升25.67%），在全省排名第7位。

　　（三）商品住房销售均价基本稳定。2014年全市商品住房销售均价3205元/平方米，同比下降3.28%。其中，中心城区商品住房销售均价3661元/平方米，同比下降4.5%，剔除2014年新上市的经济适用住房和团林等远城郊商品住房，中心城区建成区商品住房销售均价为3812元/平方米，同比降低了0.52%。

在全省同类城市中排名第9位（倒数第3位），比鄂州（3494元）咸宁（3343元）高，单价过5000元的2个城市-宜昌和十堰、单价在4000-5000元之间的4个城市（黄石、襄阳、荆州、孝感）。

二

一季度房地产市场分析

（一）基本情况

　　1-3月份，我市房地产市场运行总体平稳，没有出现大起大落，全市商品房供应面积81.55万平方米，同比增长21.32%，销售面积83.56万平方米，同比降低0.87%，商品房价格每平方米3684元，同比增长2.52%，住房销售面积168.89万平方米，同比降低了2.76%，住房销售均价每平方米3112元，同比降低了5.61%。这是全市面上的基本情况，下面来谈一谈中心城区房地产市场运行情况。

（二）中心城区房地产市场运行特征

　　一季度，我市中心城区房地产市场运行处于调整时期，呈现 “两增两降”的基本特征。

　　一是新建商品房累计库存面积同比增长。截止3月底，我市中心城区商品房累计可售面积为330.87万平方米，同比增长了47.86%。其中商品住房累计可售面积为238.56万平方米，同比增长了55.51%。也就是说与去年同期比较，库存面积基本上是增加了5成。这是值得我们警醒的地方，千方百计去库存要纳入我们各位老总的重点工作。

　　二是商品房销售稳步增长。今年一季度，我市中心城区共销售商品房41.72万平方米，同比增长了5.85%（1月14.68 万平方米、2月15.05万平方米、11.99万平方米）。其中销售非住宅11.2万平方米，约占整个销售面积的30%，同比增长了101%，非住宅商品房的迅猛发展，并为市场接受，这表明开发建设适销对路的非住宅是我们调结构的一个参考坐标。其中销售住宅30.52万平方米，比去年同期降低了9.79%，1、2、3月份每月销售套数分别为1071套、855套和879套，月均销售935套，超过去年月均销售套数867套。

　　三是商品房综合物业销售价格同比下降，但环比上涨。今年一季度，我市中心城区商品房综合物业销售均价3908元/平方米，同比降低了6.37%，其中1、2、3月份每个月的综合物业价格分别为每平方米3859 、3932、4472元，2月、3月分别环比上涨了1.89%和13.73%，价格趋势是上涨的。

　　一季度商品住房销售均价为3339元/平方米，同比降低了7.94%。从数字反映整体降幅偏大，但其实这里面有两个方面的因素拉低了价格，一是远城区的团林、子陵、牌楼这些卫星镇的房价比较低，均价在1700元左右（销售了343套），二是城区的几个特殊项目的房价比较低，拉低了房价。阿卡迪亚定向职工建房项目，均价每平方米2374元（销售了275套）；白云小区还建房，均价每平方米1657元（共销售了66套）；金龙泉职工集资建房均价每平方米2217元（销售了56套）。这两方面销售的住宅共740套，占一季度销售住宅总套数的26%，剔除这些因素，我市中心城区商品住宅均价为每平方米3708元。同时我市中心城区商品住房均价动态显示是环比上涨的。1月份销售均价分别每平方米为3246元，2月3270元，3月3463元，2月、3月分别环比上涨了0.74%和5.9%。商品住房均价整体线性趋势也是向上的。

　　四是商品房供应稳中有降。截止3月底，我市中心城区共批准预售面积34.03万平方米，同比降低了2.29%（其中批准住宅26.41万平方米，占比77.6%，非住宅7.62万平方米，占比77.6%）。这表明市场放缓推出新盘的步伐。

三

后市展望

　　展望后市，与经济发展相适应，当前，我市房地产市场发展已进入新常态：一是供求关系发生转折。经过多年的努力，我市已渡过住房绝对短缺阶段，全市城市居民家庭户均拥有住房1.29套，住房需求由高速增长进入平稳增长的阶段。二是不同区域走势分化。截止3月末，中心城区商品住房累计可售面积238.56 万平方米（21591 万套），平均约需22个月消化，处于基本可控范围。但部分区域严重供应过剩，有的市县需要2年以上的时间才能消化库存。基于对当前形势的研判，我个人认为，房地产市场预计将呈现以下趋势：

　　房地产开发投资保持增长，但增幅可能收窄。2014年，全市商品房新开工面积455.24万平方米，同比增长0.31%，但增幅较去年同期下降17个百分点；市直房地产开发用地成交17宗，面积741亩，同比下降37.6%。这些房地产市场的先行指标反映出，房地产开发投资增幅将呈现收窄趋势，房地产企业投资将更加理性，加快去库存和控制投资节奏将成为一些房地产企业今年的重点。

　　商品住房销售量总体稳定，但区域分化将更明显。全市17万的城市适婚人群（20-29岁），每年3万左右的城镇化转移人口和2015年1.8 万户的城市棚户区改造以及城镇现有居民的改善型需求，是全市商品住房潜在的较稳定的市场需求主体，但不同城市、不同楼盘和不同企业的分化将更加明显：条件较好的区域性中心城镇，对人口的吸纳性强，其住房的销量占比将进一步提升；有的城镇由于吸引力有限，保持销售量增长会遇到困难，有的地方库存将持续增加。品质优秀的楼盘和策划实施能力强的企业，其市场业绩将进一步提升；而品质不良的楼盘和市场定位不准的企业，将逐渐被市场淘汰。

　　居民对住房消费的需求呈现多样化，房地产业转型升级成为必然。当前，居民对住房品质、性能、配套及服务等要求不断提升，低品质、粗放式的房地产开发建设与销售模式难以为继。随着城镇家庭小型化趋势的出现、“单独”二胎政策的放开和城镇居民生活水平的不断提高，学区房、度假房、养老房等各类个性化住房需求持续增长，也对住房的品质和套型结构提出了新的要求。房地产业将由数量增长型向品质提升型、结构多样型发展，其转型升级成为必然。

编辑者：admin

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