坚持宏观调控不动摇，力保市场发展不震动
——全市房地产市场1-5月份市场综述
一、1-4月份我省房地产市场形势
随着全球金融危机进入深化期，对房地产市场也产生了深刻的影响。1-4月全省房地产市场呈现三个方面的特点：一是房地产开发投资增幅有所回落。房地产开发投资581.27亿元，同比增长19.1%，增幅较去年同期下降26个百分点；占固定资产投资额的比重为15.9%，较去年同期下降1.13个百分点。二是主要城市商品住房销售有所下降。12个设区城市城区商品住房销售面积为572.16万平方米，同比下降15.87%；销售均价为5273元/平方米，同比增长6.5%，比去年年底下降0.9%；销售额为301.67亿元，同比下降10.39%。其中，武汉市商品住房销售面积为331.52万平方米，同比增长0.98%，销售均价为6321元/平方米，同比下降2.21%；襄阳市商品住房销售20.4万平方米，同比下滑38%；销售均价5280元/平方米，同比增长20%。宜昌市商品住房销售22.04万平方米，同比下滑57.4%；销售均价4890元/平方米，同比下降2.57%。三是保障性安居工程进展较好。全省城镇保障性安居工程实物建房开工9.91万套，占国家下达我省目标任务的32.89%，占省下达各地目标任务的30%，基本建成9.12万套（含历年结转项目）。今年全省第一批农村危房改造计划已全面开工。截止4月底，全省已完成各类保障性安居工程投资共计87.26亿元。
在国家宏观调控的大背景下，今年1-5月我市房地产市场基本与全省房地产市场运行态势一致，呈现出“两快两降一平稳”的特征。一是开发投资持续增长。全市共完成房地产开发投资26亿元，同比增长30%，增速上涨12.6%。二是保障性住房建设速度加快。全市保障性住房完成投资9.17亿元，比上年增长15%，占房产投资比重为26%；新开工建设6749套，面积57.65万平方米，同比增加12%，保障性住房占新建住房的比例达到25%；在建项目施工面积87.61万平方米，同比增长11%。保障房建设规模的不断扩大，有效完善了住房供应体系，住房供应结构日趋合理。三是商品房建设增速下降。全市新开工商品房面积168万平方米，同比下降10%。竣工商品房36.6万平方米，同比下降5.9%。四是房地产市场成交量下降。从房地产二级市场（商品房交易）看，受“限贷”等国家宏观调控政策的影响，我市商品房销售量首度出现下滑迹象，销售量增幅远远小于新开工面积的涨幅，1-5月全市商品房销售面积40.87万平方米，同比下降7.2%；实现销售额14.16亿元，同比下降0.8%。其中商品住宅销售面积29.85万平方米，同比下降16.9%。从房地产三级市场（存量房交易量）来看， 1-5月中心城区存量房交易面积14.51万平方米，同比上升29%，交易金额2.1亿元，同比下降33%。其中存量住房交易面积10.09万平方米，同比上升100%，交易金额1.92亿元，比上年增长131%。五是住房成交价格保持平稳。通过实施明码标价、一房一价、限价等一系列措施，房屋交易价格开始下降。从商品房销售价格看， 1-5月全市商品房综合物业销售均价3463元/平方米，同比上涨3.7%。其中，商品住房销售均价2917元/平方米，同比上涨7.5%。从存量房交易看， 1-5月全市存量房交易价格为1447元/平方米，同比下降0.3%。
三、下步主要工作措施
今年国家将继续实施房地产宏观调控政策，其总的基调就是：房地产宏观调控手段不放松，房地产宏观调控决心不动摇，房地产宏观调控政策不反复。在未来一段时期内房地产调控政策预期非常清楚，核心就是两手抓：一手大力建设保障性住房，支持刚性需求不动摇；一手促进房价合理回归，控制投资投机需求不动摇。围绕国家的宏观调控政策，近期内全市房管部门将全力做到“两控三调”。
“两控”就是控房价、控预售资金。
控房价方面，根据省住建厅要求，我市中心城区和钟祥市根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民支付能力，向社会公布了本地区年度新建住房价格控制目标。为确保实现房价控制目标，全市房管部门正在建立健全三项制度，稳定商品住房价格。一是严格实行明码标价制度。严格贯彻执行《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》，对所有商品住房实行明码标价，一房一价。凡没有实行明码标价的，会同物价部门依法查处。二是严格实行申报价格备案制度。对于新开盘的楼盘价格高于周边楼盘价格幅度过大的，或者同一楼盘一年内上涨幅度过高的，一律按照《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》建房[2011]68号文件精神，暂缓办理商品房预售许可手续。三是严格实行约谈制。对于商品住房价格在短时期内上涨过快的，或者新开盘的楼盘价格明显高于类似商品住房价格的，通过约谈等方式促使开发企业认清形势，降低房价，以确保实现全年控制目标。
控预售资金方面。在完善商品房预售许可、预售方案备案、商品房销售价格明码标价等制度的基础上，全面推行商品房预售资金监管制度。特别是随着房地产宏观调控政策的深入，房地产开发企业普遍面临成交量锐减带来的资金回收难和贷款难的双重压力，少数实力不足的企业面临资金链断裂的风险，商品房预售资金监管将成为今年房地产开发管理的重中之重。中心城区力争9月前出台《荆门市商品房预售资金监管办法》， 10月份开始正式实施。各县市年底前全面建立预售资金监管制度。
“三调”主要是引导开发企业调开发时序、调产品结构、调营销策略。
在调整开发时序上，一方面2010年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存，不管是中心城区还是县、市，待销商品房总量猛增，将近200万平方米，全市商品房空置面积达到29.7万平方米，商品房空置率首次高于5%；另一方面以限购限贷限价为核心的调控政策极大地抑制了投资投机需求，购房者普遍处于观望态势，整个供求关系发生了逆转。因此必须认真分析当前的房地产市场形势，引导房地产开发企业调整开发时序，让商品房合理投放市场，避免商品房集中上市带来的冲击波的扩散。
在调整产品结构方面，主要是适应国家政策的调整和市场需求的变化，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。据对市场调查，滞销的商品房中，大约有超过40%的住房属于非普通住房，按荆门的标准来说，就是超过140平方米的住宅。下一阶段，全市房管部门要加快对中低价位普通商品住房的规划、建设和销售审批，加紧研究有关支持政策，尽快形成有效供应。
在调整营销策略方面，主要是面对当前商品房滞销的“冬季”，商品房销售由黄金季节进入白银时代，楼市由“卖方市场”转为“买方市场”，房地产市场逐步转向理性消费。新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,创新房地产营销策略,用新的营销手段开辟一条新的发展之路。作为主管部门，一方面应该认真研究商品房销售转型的新形势，顺应中央稳增长政策，借鉴有些城市对首套房利率进行优惠、降免费比率、减免相关税费的做法，在保持国家调控总基调不变的前提下，报请政府研究出台刺激楼市的微调、预调政策，支持居民购买首套普通住房。另一方面积极引导房地产开发企业认清当前的严峻形势，创新营销思路，比如瞄准刚性需求、积极推行“以价换量”的策略，加快滞销商品住房的销售，尽快回笼资金。但对于目前少数地方的开发商推行所谓的消费者付首款后贷款由开发企业帮忙偿还的变相返本销售，突破国家法律法规允许范围的行为，一定要高度警惕，发现一起，处理一起，绝对不能心慈手软，确保房地产市场健康平稳运行。
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