中国房地产研究会副会长 胡志刚
房地产的“救市”政策要产生推动市场平稳健康地发展，不大起大落，还需要注意以下的几点。
要注重一二级市场联动。目前出台的政策对二级市场及转让二手房有一些利好，但是总体上来讲其政策支点还是偏重于一级市场。当前刚需市场已达一定水平，未来市场将要靠改善性需求支撑。如果把稳定住房消费仅仅着眼于一级市场，仅以刚性需求来消化空置楼盘的市场空间是有限的。笔者认为，房地产市场一般呈现梯度结构，由于人口增多、子女长大、结婚分居、生活改善等因素，住房消费升级是永恒的需求，因此稳定住房消费要特别重视改善型需求，应当建立一二级市场联动的大格局：一方面在一线城市，可以探讨提高利率税收门槛阻挡本地有户籍的居民投资购买多套房，将市场容量让度给外来人口，逐步放宽放开对他们的入市限制；一方面鼓励改善性需求，对于那些有消费需求升级意愿的居民进一步给予税收、利率等方面的优惠，资助他们卖小换大，卖旧换新。只有这样才能够开拓二级市场，撬动一级市场，加大对一手房的需求，减少库存压力，同时也加大二手房的供应，让有不同住房消费需求的居民各得其所，促进住房市场繁荣。
要注重租售并举。目前出台的政策把注意力仅仅盯在住房的持有消费上，即购房置业者自持自住。笔者认为，居住自持房产是一种消费，租房同样也是一种消费，一个健全的房地产市场应该是租售并举互为补充。北上广深等一线城市一方面存量房闲置比较严重，有人持有多套甚至十几套、几十套房闲置，他们追求的是炒房获暴利，这部分套利者反被套住，急于出手；有人一房难求，他们买不起房且高房租租不起，低房租又租不到，加大了租房人的压力。这就要求各个城市设法通过建立租赁信息平台，盘活存量房，培育和规范租赁房市场，并且通过税收政策合理引导存量房进入租赁市场，加大租赁产品的供应。为此，政府可以回购商品房作为危改、棚改安置房或收储商品房作为公租房、社会租赁房进行出租，也可以出台一些降低房屋出租税收及房产税的政策，同时降低出租者以及租房者的成本，以达到“一石二鸟”的效果，鼓励开发商及炒房客在闲置空置楼盘无法通过买卖回收现金流资金链紧张的情况下转向批量装修出租，从开发商中介商转型为房东，自我消化库存，以盘活存量，形成长期稳定的现金流回报。
还要注重房地产业创新转型。稳定住房消费，刺激市场，提振楼市不能局限于开“急诊处方”，更不能“病急乱投医”，而要着眼于创新转型的大局，谋划整个房地产业百年发展大计。要避免2009年救市重演，防止让一些濒临倒闭的劣质开发企业躲过一劫，导致房地产业与创新转型擦肩而过，更要防止“劣币驱除良币”，要通过资产兼并重组和建立混合制企业等方式转型升级淘汰劣质企业。这就要求地方政府出台一系列的政策倒逼和引导企业创新转型，优胜劣汰。房地产业告别了黄金十年，迎来白银十年，房地产行业也由卖方市场转为买方市场。房地产企业将从给住户提供一座好房子转变为给住户提供一种好的生活方式，再到给住户提供有利于身心健康的居住环境，这就要求产品要集品质及服务于一体。房地产的创新包含了文化、信息技术、科技创新、互联网+应用以及服务业的延伸。万科等开发企业尝试从土地开发商转型成城市生活综合配套服务商就是个例子，从重视小区周围配套设施提升到重视小区内部的服务、管理等，扮演好社区管家的角色，让住户得到更舒适的居住体验，回归住宅本身的居住价值。
总之，要明确出台这些政策的预期不只是眼前的阶段性局部发力，更重要的是要着眼于长远；提振楼市不是只顾过当前的坎，更要注重引导房地产业渐入常态化。
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