前日，市民胡先生打进本报“律师在线”热线电话询问：“我在城区一次性付款60万元买了一间60平方米的商铺，与开发商签订了商品房买卖合同，另签了商铺租赁合同，约定每年按总房价的8%返我租金。最近听说开发商跑了，也没有人负责门面招商了。我到现场看情况，房产方派的接待员说，该项目将进行债务清算和重组。听说该房产项目欠了很多人的债，请问，债务清算时，我买的商铺产权是否有保障，后期租金返还有没有保障？”
这是连日来本栏目热线接到的多个类似咨询电话之一，询问的核心话题就是：“开发商跑了，我买的房产是否有保障？”考虑这一问题涉及的人较多，昨日记者就此请城区京中金律师事务所的方在平等多位律师，还有市中级人民法院、掇刀法院的多名法官对此事“会诊”，为市民提供参考。
胡先生问的其实是一个债权受偿与购房产权谁优先的问题。在我国，债权有许多种，在房产开发领域，大致有房屋建设工程款、房产抵押权（包括抵给银行的房屋和抵给个人的房屋等）、普通债权（包括还建房、购房债权、借款）等。如果上述债权人同时向被清算的房产申请受偿时，依据我国法律规定，就有先后之分：建设工程款因牵扯到工人工资发放问题，被排在第一位优先受偿。第二优先受偿的是房产抵押权，即开发商向银行、其他放贷企业或个人借款时将相应的房屋等资产依法抵押登记到上述债权人名下，债务清偿时，上述债权人享有优先受偿权。最后受偿的是普通债权。即便是普通债权，也有先后之分，如还建房受偿应该优于借款受偿等。
工程款享有法定优先受偿权，其依据是合同法第286条。但是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条补充规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，工程款优先受偿权不得对抗买受人。这种情况下消费者购买的房屋产权更优先得到保护。并且，消费者签订购房合同买房时，必须在房管部门登记，这时，该房屋产权由普通的合同债权变为物权，应更优于工程款得到保护，该房产在债权清理时不会作为清算资产拿出来抵偿债务。要是胡先生购买的商铺属于上述情形，其产权是有保障的。
另外，要是胡先生买的商铺被开发商悄悄抵押给银行、其他放贷企业或个人后，胡先生对该商铺的产权有多大的保障呢？律师和法官们认为，一般情况下，开发商在房屋预售前抵押贷款的可能性较大，但开发商在预售或出售前必须经过抵押权人同意才能出售。这是物权法和担保法规定的。若在预售后，开发商将已经预售的房子再抵押给银行等进行贷款，这种可能性不大。因为预售商品房合同一般经过房管部门备案登记，且有的房子也在银行办理过按揭，已经办理了抵押登记，银行审查后，不会同意的。同时这种抵押违法、无效。如果开发商在购房人已经支付购房款、但尚未办理房产登记或预售登记期间，银行等放贷人作为抵押权人知道或者应当知道该商品房已售出仍将其设定抵押的，两者属于恶意串通，抵押依法无效。
总体来讲，买房人的购房合同属于合同之债，是普通债权，在一定程度上低于工程款的优先受偿权，也低于抵押权的优先受偿权。但是，购房者可以依据物权法第20条办理房屋预告登记来保护自己的物权。
至于商铺租金问题，开发商作出承诺却没有兑现给胡先生的租金，一般会作为普通债权纳入清算，最终将会按其所占全部债权的比例得到清偿。至于重组后的租金收益，要由重组方的经营能力决定。
(责任编辑：若英缤纷) |
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