直面调控识方向，理性发展谋未来

直面调控识方向，理性发展谋未来
市房地产开发协会会长  湖北宏基置业发展有限公司董事长   徐承辉

　　2012年的中国，除了“钓鱼岛”和即将举行的“十八大”以外，恐怕要数“楼市调控”最受关注了，牵动着国人的神经。对于我们荆门来说，“楼市调控”也成为广大市民关注的热点。如何正确解读国家宏观调控政策？如何看待调控背景下荆门房地产市场的未来？我们认为需要客观科学地分析、思考和回答这些问题。

  一、准确把握房地产宏观调控方向，科学研判市场未来发展趋势。  

　　2012年以来，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一是继续坚决抑制不合理需求，二是支持自住性合理需求，三是增强保障房政策支持力度，以促进房地产业持续健康发展。从前三季度的市场运行状况来看，调控成果有所显现，投资投机需求得到抑制，房价上涨速度放缓。展望今年四季度和2013年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求和部分城市房价过快上涨的大方向不会变化。中国人民银行副行长易纲10月14日在国际货币基金组织秋季年会上指出，“中国的房价，尤其在北京和上海，已经很高了……如果房价继续上涨，形成泡沫的可能性也会更高，因此我们必须稳定住中国房价”，同时称，“房地产行业是很重要的行业，有着很长的产业链，对人们的生活意义重大，因此我们要谨慎小心，避免突然的、剧烈的变化发生，所以关键词是维持稳定” 。透过易纲提出的两个稳定：稳定房价、稳定行业，我们应该可以从中领悟中央高层对于房地产未来发展的基本态度。

　　纵观中国房地产发展历程，我们认为房地产行业进入了一个新的历史阶段。如果把1993年以前视为房地产市场的幼年时代，那么从1993年到2010年就属于青年时期，现在已经进入了中年时期了。经过本轮宏观调控，前期的激进燥动、房价上涨过快的状况，将过渡到现期的规范理性、价格稳中略升的状况，市场的主要参与者——政府、开发商和购房者受到市场洗礼和历练都将日渐成熟，开发商更加注重品牌运营和品质致胜，购房者更加看重居住质量和社区文化，整个房地产市场将呈现出健康理性、持续稳定的发展态势。

   二、清醒把握荆门房地产市场特征，客观评估宏观调控政策影响

　　作为房地产从业人员，通过十多年来的实践、观察和研究，我们总结出荆门房地产市场具有以下四个特征。一是呈现稳步发展态势，演绎出相对独立的行情。房地产行业作为支柱产业在近十几年里突飞猛进，创造出了风生水起的恢弘景象。作为地处内陆建市近三十年的三线城市，荆门房地产市场显得相对平稳，其发展轨迹并没有与一二线城市同步共振，当大中城市房价飞速上涨的时候，我市商品房开发销售量和价格一直都在低部盘整，直到近年销售面积才达到100万平方米，均价达到3000多元。二是房价上涨缓慢，上升原因基本属成本上涨驱动型。首先是从多层到高层结构升级建筑成本大幅上涨，其次是土地拍卖价格攀升楼面地价涨幅很大，再是建材、人力价格全面上涨，项目品质提升导致成本增加。三是市场理性，没有受到投机炒作，购房者多为自住型刚性需求，根本不存在泡沫。四是尚处初级发展阶段，远未充分反映我市社会经济发展水平。我市近些年社会经济高速发展，投资环境日益优化，武荆高速、荆宜高速的通车使得区位优势更加明显，特别是省十三运在我市成功举办，各项基础设施如生态运动公园、市政道路改造投入空前，城市综合实力和知名度得到了极大提升，这些必将在房地产市场上继续发酵并得到客观体现。

　　对于这样一个还处于初级发展阶段的理性刚需市场来说，旨在“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头和抑制不合理需求”的国家宏观调控政策的冲击应该不大，只不过在短期内消费者会存在持币观望情绪，就拿2008年调控来说，全国市场都呈现出“价滞量缩”的状态，我市的成交量不但没有下降反而有所上升。从荆门市场特性出发，我们认为既然没有调控的“因”，也就没有影响的“果”，我市房地产市场还会按照市场长期形成的运行趋势持续平稳发展下去。

 三、积极把握我市加快城镇化进程机遇，努力寻求更大发展空间

　　中国正处在一个从农耕文明向工业化、城市化的转变过程中，大量的人口正向城市集中，城市建设大幕刚刚开始且发展非常不平衡，一线城市人口已经超过它的容纳能力，今后10-20年，二、三线城市在中国城镇化进程中将是飞速发展的阶段。在市委、市政府领导下，我市提出了“打造中国农谷、实现跨越发展”的战略思路。作为沿海产业梯度转移的重要基地，大量的国内知名企业落户荆门，李宁工业园、福耀玻璃、中粮集团、航空航天城等等，吸引了大量的外来就业人员和返乡创业人员，也会有很多农民逐步转化为城镇人口，这些将对我们城市基础建设提出更高的要求，由此所带来的住宅市场刚性需求也将助推我们房地产市场持续健康的发展。
 

　　在这个不可多得的“城市化”发展机遇面前，作为城市建设的主力军，我们房地产企业应该牢记自身责任和使命，积极配合市委、市政府实现“居者有其屋”的安居理想，树立品牌运营意识，全面提升地产项目开发水平，多建设一批能够适应荆门社会经济高速发展的高品质社区，多建设一些老百姓买得起、买的放心、住的舒心的房子，为市民营造一个舒适典雅、健康环保的居住环境，为我市建设“实力荆门、文化荆门、生态荆门、幸福荆门”贡献我们的力量！