市场深入调整阶段，未来的房价走势依然是个热门话题。整个行业形势怎样，荆门这样的三四线城市楼市未来发展趋势又如何？个人认为：今年下半年以来，行业形势乐观，三四线城市楼市迎来好时机。
一线城市楼市量价齐升，全国土地市场回暖
3月份京沪广三地多家银行对首套房贷重新提供9折优惠，荆门的四大银行首套房也回归到基准利率。受降息、首套房贷利率优惠政策的刺激，压抑已久的市场需求逐渐显现，市场回暖迹象明显！
从今年前5个月70大中城市房价数据看，房价上涨幅度回落但见底呈现， 6月份以来全国主要城市楼市出现好转。据北京住建委网站公布的数据显示，5月份北京新房网签总量为10502套，这是北京执行限购政策15个月以来首次成交过万，成交量已恢复至调控前水平。“红五月”之后，6月份新房成交量环比涨幅超10%，成交价格达到21331元/㎡是今年以来首次过21000元/㎡大关！广州的表现也非常抢眼：3月以来新房成交量节节走高，5月份成交超过9千套，打破了“限购”以来的记录；本是淡季的六月也反常地销售8千多套，尽管成交量较5月有所下降，但是均价环比上涨了3.5%。刚刚过去的9月，新房成交量达到8950套，创下近四年来同期新高，同比去年上涨38.74%。
从北京和广州的楼市来看，2012年上半年房价涨幅回落停止后将转平稳，三、四季度楼市将整体呈量价齐升的趋势。
楼市回暖也刺激了土地市场。据国土资源部统计数据显示，今年仅第三季度全国推出的住房用地就相当于上半年总量的75%。三季度土地出让总面积和价款环比分别增加30.1%和47.6%。十一前后，沉寂了近两年的土地市场拼杀撕咬的局面再现，土地出让金不断刷新纪录。9月份万科6天内拿下了四宗土地，共斥资68.9亿元，超过了上半年拿地金额的总和。而保利地产近期抛出77亿元，一天之内在长沙和上海取得两块地王。
严峻经济形式之下，房产仍将是投资热点
去年底，新一轮经济危机开始全球蔓延。今年全球主要国家都实行宽松的货币政策刺激经济增长，备受关注的美联储第三轮量化宽松的推出，被普遍认为极有可能造成更大的通胀危机。
今年开年以来美国经济增长持续放缓，失业率高居不下。为应对新一轮经济下滑，美联储在争议声中于9月13日宣布推出第三轮量化宽松。
所谓量化宽松即在维持低利率政策下，中央银行通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支和借贷。可视之为“无中生有”创造出指定金额的货币，也就是间接增印钞票以刺激经济。2010年4月，美国推出第二轮量化宽松后，作为国际货币的美元贬值，造成全球性大宗商品价格上涨，对一些国家特别是发展中国家造成了严重通胀压力，去年我国的通胀很大程度就是属于这种输入性的通胀。
由于我国实施了严格的货币政策，通胀危机才得以控制，但物价依然居高不下。随着美联储第三轮量化宽松推出，刚刚得以抑制的通膨胀极有可能反弹，我国物价上涨压力增大。
通胀的时候，只有寻求好的投资渠道手上的货币才不会贬值！在我国常见的几种投资渠道无非有房产、黄金、股票及文物这几类。然而，黄金价格波动大，股市长期阴霾，文物市场鱼龙混杂。事实证明，前两年通胀压力那么大的时候，只有房产的保值增值性最好。当通胀压力再次出现，房产投资仍将成为热点！
外来开发企业进驻，三四线城市楼市走向成熟
一二线城市由于人口多、土地资源稀缺等原因，房价一路高歌猛进。高房价之下，土地、建筑成本的大幅上涨也使得利润空间越来越小！不仅如此，经过近十年狂飙突进式的发展，行业内的竞争也相当激烈。
利润降低、竞争激烈再加上政策限制太多，使得不少开发企业对一二线城市“失焦”转向三四线城布局。大量开发企业的进入，不仅有助于提升三四线城市的住宅品质，而且也带来了土地价格的上涨，土地价格上涨最终导致的是房价上升！
外来开发企业额涌入也使得三四线城市楼市竞争变得激烈。根据商品经济发展和品牌化进程的规律：市场竞争越激烈，市场化程度越高，消费者的观念就将越理性、越成熟，消费者对品牌认知和追随也就越明显。以往，建筑质量是消费者最关注的；但是随着市场的发展，消费者也开始关注开发商的知名度和美誉度；激烈的竞争下，消费者对服务水平的关注度也在提高。竞争本身就是一个优胜劣汰的过程，有实力的企业开发的目标定位准确、品质更好的优质楼盘必然在这一轮竞争中胜出。
随着外来开发企业的进驻，三四线城市楼市在竞争中走向成熟。整个行业正从粗放型向集约化、精细化方、品牌化方向转变；品质的飞跃将促进房价的快速上涨——这正是一二线城市楼市近十年来走过的轨迹。
城市化进程加快，面临重大机遇
到2050年，中国的城市人口要达到70％以上。当前我国城市化率刚过50%，部分一二线城市人口数量却已经饱和，作为我国城市体系重要组成部分的三四线城市在人口城市化进程中起着越来越重要的作用。
随着城市化进程的不断深入，三四线城市实力大幅提升。有关研究表明，不论是经济规模、城市建设程度，还是居民生活水平方面，三四线城市各项指标在近五年均保持高速增长，而经济增长、城市基础设施条件以及居民生活水平均与房地产市场存在明显的正相关关系。
一方面，三四线城市在中国经济快速发展的大环境下，居民收入和生活水平变化较大，购房和投资的能力明显提升；而城市化人口比重的增加，也使得住房的需求量越来越大。另一方面，三四线城市硬件逐渐完善，与一二线城市差距逐渐缩小。城市硬件的改善有助于提升区域投资吸引力，促进经济增长，促进城市带的逐步成熟，为三四线城市房地产业带来更多机遇。
近年来，国家经济发展战略转型也加速了人口城市化进程。沿海城市以高新科技作为发展的主导产业，而内地三四线城市则取代沿海城市成为新的制造业基地。以荆门为例，2008年以来引进了李宁工业园、福耀科技等企业，近两年大量务工人员返回荆门，许多农村人口也转移到了荆门工作。大量的务工人员回流及农村人口转移扩大了刚需客群基数，而刚需恰恰是三四线城市房价上涨的原动力！
总的来说，当前房产仍然是投资热点；目前调控已经进入巩固消化期，全国楼市正持续回暖；在此轮调控中三四线城市将迎来好时机：外来开发企业的进驻以及城市化进程的加快将促进三四线城市楼市的快速发展！
（作者系湖北嘉顺力投资有限公司总经理 官小鸥）
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