秦虹：预测与展望 2013的房地产市场

住建部政策研究中心主任 秦虹

    　以下为住建部政策研究中心主任 秦虹演讲：
　　大家上午好!大会给我的题目是展望2013年房地产市场。下面我就这个问题谈我两点看法。第一点，我们分析今年房地产市场变化，我们认为市场变化主要受预期影响比较大。比如说以2012年为例，2012年整个房地产市场走出一波先低后高的市场。为什么是这个情况呢?主要受房地产市场预期所影响。影响这个预期的决定因素有以下三个方面：第一，货币政策的调整。今年为了稳增长，货币政策在年中后适度地宽松，2012年货币政策整体比2011年要宽松。货币政策从偏紧走向宽松，导致人们对房地产市场向好的判断。第二，宏观经济的走势。我们看到今年房地产市场变化最大的就是11、12月份这两个月表现比较好。我们也看到中国宏观经济走势也是第三季度触底，第四季度回升。对未来房地产市场有一个利好。第三，关于供求关系判断。从2010年开始我们实施对房地产严格调控政策，调控政策经过两年时间，没有放松力度、没有改变方向，特别是2012年没有任何的放松房地产调控政策这样一些新的政策出台。在政策没有变化的情况下，经过两年这样的市场对库存的消化，到了下半年开发企业资金状况得到极大好转，供求关系从年初库存量过大到年末库存量得到部分消化，引发了人们对未来房地产价格走势的判断，所以预期影响了房地产市场的变化。
　　房地产市场预期从来都是不稳定的，经常是由于预期决定了市场，导致市场预期或集中观望或集中释放，最后引起了市场上下起伏波动。由于房地产市场本身是资产属性所决定，所以影响房地产市场的因素主要是预期，而不是实际的需求。一般消费品如果需要他的话，他就会去买。他对预期强度不是很大。但是房地产资产属性很强，即使需要，他也不一定买。对房地产市场来说，预期影响远远大于实际需求。这是第一个看法。
　　第二个看法，2013年市场。2012年整个房地产基数比较低，这是2010-2012年住宅市场销售速度，我们以销售面积研判2013年，因为价格从来都是跟着销售来走。先有销售变化，后有价格的变化，这几年来，我们2012年的基数是低的，在这样的基础下，由于去年上半年基数很低，所以出现了低基数基础的增长是不奇怪的。第二，从刚才所说的预期来分析，有以下方面影响我们2013年房地产预期。1、货币政策走向。影响房地产政策，我们总是在观察调控房地产行业本身的调控政策，除了房地产行业本身调控政策之外，货币政策对行业影响特别大。去年年底的时候中央经济工作会议确定了2013年实施稳健的货币政策基调，我们大致可以判断2013年货币政策基本保持稳定，既不会偏紧，也不会过于偏松，基本保持稳定，他要掌握货币政策调控市场的灵活性，但是总体保持稳定。第二，宏观经济增长恢复在惯性下会延续。去年经济走势是第四季度开始回升，经济增长回升有一定惯性，所以对房地产，可能在今年上半年经济增长可能是一个确定的因素，所以这对房地产预期也会产生一些正面影响。第三，在年末，特别是一些中心城市加速情况下，部分城市去库存加快，供求出现新的挑战。这些方面都是对房地产向好的判断。
　　但是还有一些因素也在影响我们的预期，一个是房地产调控政策。我对今年房地产调控政策一个基本判断就是方向不变、力度不减。所以我们没有任何的理由期望今年房地产调控抑制投资、投机方面能有所放松。我认为投资和投机性需求空间不大的情况，完全靠自住性需求推动房地产市场大幅增长有多大的可能性以及有多大能量是值得研究的。这是一个调控政策在部分地区和城市，特别是房价有上涨明显的地方会从严从紧，这是一个对冲预期的因素。还有一个因素是城镇化。去年年底我参加了很多论坛，我发现我们业界人士突然十八大之后对未来预期极为乐观。上次参加完一个行业会议回来，回来跟我讲，他们说已经听到春天步伐，马上要进入夏季。我说为什么会得到这样一个极为乐观的判断呢?大家就认为新型城镇化一定会对房地产市场有极大的推动。我的看法，新型城镇化它的内涵应该是非常丰富的，当然我们现在没有看到官方的解释。我个人理解新型城镇化是提高城镇化的质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。我们判断它对房地产市场的影响就不能简单套用过去的经验来判断，过去通过房地产发展和城镇化相关度，达到90%以上，但是今后我认为提高城镇化不是简单的扩张土地面积和简单的增加城镇人口数量，而是要提高城镇化的质量，让已经在城镇的农民工，如何让他们享受到定居落户的问题以及一系列相关改革。和过去单纯追求数量、粗放城镇化发展不一样。过去城镇化由于快速发展、粗放发展、数量发展导致不平衡、不协调、不可持续问题要在新型城镇化推动过程中予以解决的。我就认为的城镇化对房地产业的影响至少在2013年影响是中性的，而不应该像我们一些人过分那么乐观。
　　综合以上影响因素，我判断2013年房地产市场有望继续保持以稳为主，保持房地产成交和价格一丝不动是不可能，如果把小幅波动作为稳定的话，我认为整体市场有望继续保持以稳为主，小幅的波动。城市和企业的分化格局将继续延续。我们过去房地产市场，任何一个房地产市场是一个单边上涨格局，所有企业投资房地产都是赚钱的，今后一定是分化格局，这个格局对城市来讲，取决于人口规模，对企业来讲，取决于品牌美誉度、专业化能力。另外一个细节问题，我认为过去的两年，中国房地产市场内部格局，就是非住宅市场，有了商业地产投资增速、在建面积增速、新开工增速都好于住宅。2013年住宅市场销售、投资增速会好于非住宅，这是我对2013年房地产市场总体判断，回答会议主办方对我提出这样的问题，我的发言仅供大家参考，谢谢大家!