近几天来A股大盘延续高位振荡,这除了有技术面和资金面的短期调整要求外,政策面上市场的一些传闻对大盘也有一定的压制作用。比如对房地产政策,市场不断传出政策收紧的听闻。
当然,市场传闻并非空穴来风。原因是:自2012年四季度起,各地有关新地王的新闻不断涌现在各媒体的头条,开发商新一轮拿地潮再起;而国家统计局1月18日公布的数据显示,12月中国70个大中城市中54个城市(近8成)的房价环比上涨,上涨城市数量创年内新高。其中,北京、上海和广州等一线城市的房价涨幅居前。
那么,近期房地产领域真有收紧政策出台吗?未来房地产调控政策走向如何?判断未来房地产调控政策走向,最核心的指标有2个,其一是房价走势,其二是宏观经济走势。
2012年的房地产形势的基本趋势,简单的说,可以用三个阶段六个字加以概括:就是“前低、中升、后翘”。而这三个阶段在交易量、交易价格、土地出让、房地产投资等方面几乎表现出同步与耦合。
近期房价走势足以引发政策部门的关注,但不足诱致政策的马上出台。我们细细分析近期价格走势就可以明白其中原委。
数据显示,2012年12月份,中国70个大中城市中,虽有54个城市房价环比上涨,但是涨幅最高的广州房价较上月也只是微涨1.2%,而紧随其后的深圳、北京和上海,房价分别环比微涨了1.1%、1.0%和0.7%。
我们在分析2013年房地产价格趋势,看今年全年的房价走势,短期观察库存,中期关注新开工,长期落脚点则在土地市场。据此判断:2013年,短期房价压力主要集中在库存下降较快的东部限购区域;中长期来看,一二线城市新开工近年来持续负增长,土地供应减少,而人口持续净流入使得供需关系更为紧张,进一步加大了房价上涨压力,相对的,中西部城市新开工正增长,土地供给充足,房价上涨压力较小(苏雪晶、乐加栋,2013)。由于2009~2012年土地和新开工的放量增长与销售面积之间的巨大差异,绝大多数城市供应不存在问题(无论短期还是长期)。即使2012年下半年销售快速增长,多数城市的库存并没有下降,绝大多数二三线城市库存反而在增加。
可以这样理解,2013年,排除政策的影响,既便一、二线城市房价面临新的上涨压力,但全年全区域房价整体大升(超过居民收入提升幅度,即超越调控红线的上涨)趋势并不明显。这意味着,全国范围内调控政策加码的理由并不充分。
(责任编辑：若英缤纷) |
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