市房管局调研组
今年以来，我市房地产市场运行总体平稳，但受国内国际经济形势的影响，我市房地产开发投资下降、企业到位资金紧张。为了进一步加强房地产市场监测和分析，准确把握和判断房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新情况、新问题，近日,市房管局组织专家到万达、碧桂园、飞扬、葡萄园、汉通等多家房地产企业开展了深入调研。
一、当前我市房地产市场特征
房地产开发投资首次下降。1—6月全市共完成房地产开发投资56.54亿元，同比下降5.5 %。其中中心城区完成房地产开发投资25.70亿元，同比下降7.1%。
商品房销售低迷态势逐步好转。1-6月全市共销售商品房153.89万平方米，同比增长11.67%。中心城区销售商品房79.59万平方米，同比增长19.64%。其中销售非住宅15.21万平方米，同比增长75.43%。销售住宅64.38万平方米，比去年同期增长12.75%。
商品住房价格基本稳定。1—6月全市商品住房销售均价3224元/平方米，同比下降了3.15%。中心城区商品住房均价为3471元/平方米，同比下降了4.93%，其中1月至6月月末累计均价分别为3117元/平方米、3161元/平方米、3339元/平方米、3414元/平方米、3452元/平方米和3471元/平方米，环比分别增长了1.41%、5.63%、2.2%、1.11%和0.55%。商品住房均价整体线性趋势向上。
商品房供应稳中有降。1—6月我市共批准预售面积100.51万平方米，同比降低了30.41%，其中中心城区共批准预售面积61.64万平方米，同比降低了22.73%。这表明市场放缓了新盘推出的步伐。
新建商品房累计库存持续加大。截至6月底，全市商品房累计可售面积为715.66万平方米，比去年年底增长了9%。其中中心城区商品房累计可售面积为325.81万平方米，比去年年底增长了15.28%，商品住房库存面积为225.55 万平方米，比去年年底增长了12.87%，消化期约需22个月；
房地产项目投资趋于多元化。随着市场的成熟，消费者的需求趋向多样化，对于房屋的需求不再仅仅局限于居住功能，这使得房地产开发企业注重打造集居住、休闲、娱乐、消费为一体的，商业配套齐全的产品。如荆门万达广场集国际购物广场、城市商业街、全能SOHO、城市华宅、高级写字楼于一体，建成后将形成各业态彼此互为支撑，最大化聚集城市资源的局面。
当前，我市房地产市场虽总体运行平稳，但仍存在着一些不健康、不稳定因素。在中央、省、市推出一系列稳定房地产市场的信贷、税收、住房公积金等新政的基础上，在刚性需求和改善型需求放量的影响下，预计我市房地产开发投资未来几个月会保持一个平稳运行、逐步向好的态势。
二、对全市房地产市场健康运行的建议与对策
1.继续落实房地产新政，促使房地产行业平稳增长。要进一步落实房地产新政，切实履行政府部门管理职责，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，以提高政策的执行效果，强化监管职能，提高信息披露透明度，保持房地产市场健康稳定发展。
2.加强土地的供应与管理，控制房地产开发节奏。根据住房建设规划及年度实施计划，结合商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模。在编制住房用地年度供应计划时，应按市场供求情况，合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。
3.加大正面舆论宣传引导，提振房地产市场信心。通过正面的宣传报道和对当前政策的解读，扭转居民持币观望心态，重树居民消费信心，引导居民适度住房消费，以缓和消费者信心危机。房地产开发企业也要进一步增强信心，正确研判、把握房地产市场形势，及时调整开发节奏，改变营销策略，积极筹措资金，确保在建工程顺利建设交付，以促进房地产市场良好运行。
4.完善保障房供给机制，多渠道消化商品房库存。消化商品房库存可采取政府收购、企业改变经营方式、棚户区改造货币化安置三种方式。一是鼓励采取政府采购的方式，按照“价格合理、面积合适、质量合格”的原则从市场上收购商品房作为保障性住房和安置房房源。二是鼓励有条件的房地产开发企业改变单一开发销售的经营方式，将商品住房转换为公共租赁住房或共有产权住房，交由住房保障部门统一配租配售。三是提高棚户区改造货币化安置比例。
5.加强品牌建设，促进房地产产业结构调整。房地产企业要进一步抓好依法经营和诚信建设，打造企业品牌、项目品牌和服务品牌。重点引导和扶持一批实力雄厚、信誉良好的企业，鼓励企业并购重组，实现优胜劣汰和资源优化配置，促使企业做大、做好、做强，不断提升竞争实力。鼓励企业开发建设新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。
6.优化发展环境，不断规范市场秩序。企业的发展离不开良好的外部环境。一方面政府应简化审批流程，减少住房开发审批的中间环节，同时适当降低房地产相关税费，并控制好土地出让价格，逐步向物业税过渡，以期实现地方税费的平衡和持续增收，推进房地产行业营业税改为增值税的试点。另一方面要进一步规范市场秩序。同时继续完善房地产市场信息披露制度，进一步加强房地产市场监测和分析，准确把握和判断房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新情况、新问题。
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