向松祚：这次论坛的主题是“转变时期的中国房地产”，我想大家来到这个地方，也不仅仅是为了会见老朋友，为了享受美丽的海滩，椰风海韵。我想更重要的是大家来反思我们这个行业，深刻而系统地反思。所以我今天在这个短短的演讲里面，我想跟大家传递的一个信息就是，深刻反思行业的状况，高度重视金融风险。
在行业里面的朋友不愿意说自己行业面临的问题，或者说不太愿意正视自己行业的问题，有一种护短的心理。正好我是一个旁观者，因为我是从事金融的，我不直接参与房地产的经营，虽然银行有大量的贷款是与房地产相关。我今天要在这里讲一些大家不愿意听的话，或者大家听了以后非常反感的话。
我认为现在我们来反思中国的经济，反思中国经济的转型，我们需要面对现实，需要讲实话、讲真话。我这个人恰好就是愿意讲实话、讲真话的。
过去十多年，中国房地产行业狂飙突进，取得了伟大的成就，这一点没有人否认，也不需要我多说。但是似乎我感觉起来，现在的房地产行业对中国经济的负面作用似乎讲得很少，我们永远都在讲这个行业的正面，讲这个行业的贡献，然后把这个行业出现的问题，更愿意归咎到其它的方面。
在过去十多年房地产行业狂飙突进的过程里面，出现了一套房地产的理论和思想，我在这里可以把它概括为7个基本的思想或者基本的理论。这些基本的思想和理论都有它很重要的道理，我也基本同意。
第一，房地产行业是中国经济的支柱产业，这是每个人都会讲的，似乎也成为了我们从中央到地方一个基本的政策的指导方针。
第二，每当经济下滑，我们说要稳增长就要稳投资，稳投资就要稳房地产的投资。房地产就是顶梁柱，房地产这个投资稳不住，经济就要垮下来。
今天早上中央人民广播电台让我评论1-7月份的固定资产投资的情况，非常的不妙，1-7月份，我们固定资产投资几乎所有的分类都出现了回落，包括房地产新开工项目，昨天任志强先生也谈到这个问题。我们这套理论能不能稳得住？。
第三，刺激消费就要刺激房地产，很多人认为房地产消费是拉动经济，刺激消费最主要的力量。
第四，化解金融风险，我们要守住金融风险的底线。我昨天也听到几个朋友讲，说要守住金融风险的底线，就不能让房地产公司破产，房地产公司要破产，金融风险就会出来。
第五，关于资产配置，我听到最极端的一个理论，很不幸的是据说这还是一位经济学者提出来的，说中国人要疯狂的买房子，永远买下去，以后中国人的财富百分之百都要是房子。我昨天也听到我们这个论坛里面有的人讲，中国人每个人都要买一套房子，因为中国人热爱自由，中国人比美国人，比全世界所有人都要热爱自由和独立，所以每个人都要买一套房子，房子是卖不完的，最好把三套房、四套房、五套房，无论你买多少套房，这个按揭的成数全部降低到零是最好。
第六，城镇化，认为新城镇化是拉动房地产会永远持续增长下去的最重要的因素。新城镇化也好，旧城镇化也好，是不是会拉动中国房地产行业持续、快速的增长？我想这个问题是值得我们去深思的，我个人并不简单地同意这个判断。
第七，资产转移。很多人说中国人的资产只能在两个市场里面去摆弄，一个是股票市场，一个是房地产市场，似乎中国人不会干别的事了。我们现在庞大的储蓄，50万亿的储蓄，如果不流到股票市场，就要流到房地产市场。股票市场现在不好了，所以房地产市场的春天，房地产火爆的气候又来了。
这所谓的七个理论，可能还有更多的理论在支持我们对房地产的愿景的看法。我刚才已经强调了，过去十多年房地产对中国经济有非常重要的贡献，这7个思想或者这7个理论也有它的道理，我一点不否认。
但是就像列宁所讲的，任何真理往前跨进一步，就变成谬误。今天我们这所谓的7个思想正在迈向谬误。所以今天我要讲一些大家非常不高兴的话，我们有没有反思我们这个行业，这7个理论还能站得住吗？这7个说法还能支持我们这个行业发展吗？
我非常坦率地说，过去10年，中国房地产行业的狂飙突进，虽然对中国经济做出了重要的贡献，但是也给中国的经济带来了很多很多的负面作用。你们可以站起来反驳我，我们今天不是反思吗？反思我就要讲点不好听的话。我觉得过去中国房地产的狂飙突进，对中国经济产生了三个非常有害的负面的效果：
第一，扭曲了中国无数企业家和企业的经营思想。中国数得出来的国有企业，中国知名的企业，无论是国有企业还是民营企业，有多少家没有参与过房地产？我们那么多的国有企业纷纷成为地王，这是国有企业应该干的事情吗？我这句话讲过很多次，很多国有企业的领导都是我的朋友，我讲了之后他们非常不高兴。我在想，我们的国有企业肩负着振兴民族的使命，我们当然应该把我们的精力和资源集中，能够站到世界科技的最前沿。
前不久我碰到联想集团的创始人之一，中国科学院院士李光南先生，他说习主席担任国家网络安全委员会的主席以后，据说下了命令，要中国开发出自己的操作系统。至少部分取代windows、安卓和苹果的系统，我就问他，我说我们要开发一个操作系统需要多少钱？他说这不是钱的问题，我们最多需要500个亿可能就能搞定，而美国的三大操作系统都是私人公司开发的。
我在想，我们那么多伟大的国有企业为什么不埋头追赶世界科技最前沿，为什么要去搞房地产？我想不通。
温州的经济，大家都知道非常困难，从银行的不良贷款上升看得非常清楚，温州当地企业家很多人在反思，认为就是他们本来过去搞出口加工业，搞制造业搞得不错，希望转型升级换代，结果没有，房地产狂飙，结果全部迈向房地产，最后怎么样？
浙江现在出现的盲目进入房地产被拖垮的企业已经很多了，这个情况难道不值得我们反思吗？前不久通用电器公司的CEO在北京来参加对话，我有幸参加这个对话，跟他学习，我想通用电器拿到中国应该是最适合搞房地产的，它年销售收入达到1500亿美元，利润超过100亿美元，资金多得不得了，要搞房地产轻而易举。
别人不仅不搞房地产，把金融行业全部卖掉，要成为全球再工业化时代绝对的领头羊。在对话的现场，它拿了一个飞机发动机的涡轮叶片，他说全球的涡轮发动机只有两个半公司，一个是通用电器，一个是劳斯莱斯，还有一个是霍尼韦尔，也是被它收购的。我们中国的公司为什么都要疯狂地进入房地产去搏这个利益，为什么我们不能沉下心来做这个事情？
第二，过去十多年房地产行业的狂飙突进，大大地加剧了中国的贫富分化。资产价格的泡沫毫无疑问会加剧中国的财富分配两极分化。我们能否认这个事实吗？
中国梦能不能出现，两个一百年发现的目标能不能实现，有三个拦路虎，第一个拦路虎就是贫富分化。中国的贫富分化到了什么程度？官方公布的基尼系数就已经是0.47，民间统计的基尼系数已经超过0.5。我们在座的都是有社会责任感的企业家，难道不为此忧心吗？我们难道不为此着急吗？难道不为此痛心吗？
一个国家的财政分配如果搞得两极分化，这个国家能够安定、和谐吗？海外的研究报告讲，2002年中国的财政分配是二八开，20%的人占有80%的财富，到2012年的时候是一九开了，这个数据当然不可能那么准确，但是我相信，包括我也看到一些中央最高层面的咨询决策部门的内部报告，也非常坦诚我们的收入分配的差距，贫富差距的拉大。
这里面资产价格的泡沫是非常重要的因素，为什么我这次反对股市的泡沫？我不是今天在这里马后炮，有人说我们经济学家是马后炮，我可不是一个马后炮，大家可以看我去年10月份在央视，在很多的电视台和媒体发表的评论，写的文章，我说这么多人瞎搞股市，散户能赚钱吗？93%的散户在股票市场从来没有赚过钱。全世界的经验一致表明，资产价格泡沫无疑会加剧财富两极分化。
第三，金融风险的问题，房地产的扩张，大大地恶化了我们的金融风险。当然也可以讲我们银行有重要的责任，我们是绑在一根绳上的蚂蚱。
前年一位退休的人民银行的副行长在一个内部讲话上，听讲话的是40多家商业银行的董事长、行长，他的原话是这样讲的，他说：你们今天这么多行长和董事长，我今天退休了，我要讲句实话，没退休之间我不敢讲。他讲这个话是2013年的年初，他说：你们过去这些年，你们干的事情从政治上来讲绝对正确，从经济上来讲，你们绝对发疯。这是他的原话，我没有任何夸张的意思。
今年5月4号，现任的财政部长楼继伟先生在他的母校清华大学有一个讲话，可能在座的很多朋友看到过，讲中国经济面临的困难，他里面的有些话也是非常刺耳的，但是讲的是实话，他说过去这些年我们扩张，我们扩张了什么？扩张了一堆过剩产能，我们扩张了高债务、高杠杆，我们扩张了金融风险，下一步怎么办呢？
我要告诉大家两组数据，根据中国人民银行调查统计司的分析结果，我前面已经说了，7个理论有它重要的道理。房地产行业确实是中国的一个支柱产业，房地产及其相关的产业对中国GDP的贡献度，最高的时候达到21%。中国的国民生产总值1/5多一点是房地产贡献的，我们应该感谢这个行业。但是这个行业拿走了多少社会融资呢？这个行业拿走了全部社会融资的41%。这组数据我希望大家记住，如果你们不同意，你们可以去查相关的资料，你们可以自己做一个研究，你们去抗辩。
第二组数据，根据最新的银监会对我们国家银行体系人民币贷款流向的统计，个人按揭贷款加上开发商贷款，占全部贷款的比例大约为25%，我们到今年7月底刚刚公布的数据，全部银行体系的贷款余额刚好90万亿，90万亿的1/4大约23万亿。当然有些房地产行业的朋友认为说，按揭贷款跟我们有什么关系？
从研究经济整体我们必须得承认，按揭贷款的本身是支持房地产行业的，也就是说这个行业拿走了贷款的1/4，23亿中有15万亿是按揭贷款，8万亿是开发商贷款。这两组数据，我们要知道我们的金融风险有多么巨大。
我曾经打一个比方，我说中国的金融风险，我们总理反复讲一句话，要守住不发生系统性金融风险的底线，这个底线能不能守住，这个底线有多么的脆弱，从这次我们的股灾和救市大家能深刻地感受到，如果这次股市的暴跌，不是因为担心触发系统性的风险，我们干嘛要这么猴急去救市？
中国的金融风险，说起来就像一把达摩克利斯之剑，这根剑拴在三根绳上，第一根绳是地方政府的融资平台的贷款，第二根绳是民间的融资高利贷，第三根绳是房地产行业和制造业的高杠杆、高负债。
这个话也不是我说的，大家去学习去年12月8号中央经济工作会议的文件，其中第八项专门讲到房地产和制造业的高杠杆、高负债。这三个风险最终都集中我们的一把剑上，这把剑就是我们的银行体系。
现在制造业的贷款是17万亿，房地产的贷款是23万亿，这两个行业拿到的贷款，就占到全部90亿贷款的45%。现在有些行业的不良贷款率已经超过3%。我们可以算个简单的账，如果这两个行业的不良率达到5%，也就是说40万亿的5%，也就是2万亿。这样就可以把我们整个银行体系一年的利润完全吃掉。
前几年我已经警告过，中国有些银行在未来不仅收入和利润增速会大幅下降，甚至会出现负增长，出现亏损，甚至破产。这绝不是危言耸听。我们在说房地产是支柱产业的时候，我们有没有想过这个问题？
从总理到财政部长，几乎天天在讲中国去杠杆的压力巨大，而且我们现在确实要实现转型。我在很多场合讲过，我说中国的信贷资金的流向有三个非常不合理，叫三多三少：传统制造业拿的贷款太多。国有企业拿的贷款太多，房地产企业拿的贷款太多。农村、农业、农民拿到过什么信贷资金？我们的小微企业拿过多少贷款？我们的新兴行业拿过多少贷款？所以这是三多三少。现在李克强总理下决心要实现信贷结构的调整。
最后的结论是，我们今天要深刻地反思房地产行业未来如何发展，更要高度重视所隐藏的和正在凸显的金融风险。我们必须要下决心去杠杆、去负债，因为它不可持续。最终如果把银行压垮了，银行有大量的不良资产，这个成本也是老百姓付。
中国再回到2002、2003年的时候，中国商业银行体系的不良率，按照海外机构的评估达到30%甚至40%，最后国家为了这几个银行上市，付出的代价接近4万亿人民币。这4万亿人民币谁付的负担？天上不会掉馅饼，那是我们可怜的老百姓付的负担。
这些问题都在今天规划我们行业的时候，如果我们作为一个负责任的企业家，作为一个负责任的企业，作为一个真正关心中国经济健康平稳持续发展的企业家，必须把这些问题放在心中，而不仅仅是看我们这个行业本身。
这样的金融风险，如果我们不今天下决心来开始缓解，我说的最极端一点，它将会彻底地拖垮中国的银行体系、金融体系，拖垮整个中国的经济。这绝不是危言耸听，虽然话讲得不好听，非常刺耳，大家听了很不高兴。请大家原谅。
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