住建部等部门，为促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，8月27日发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》）。而对比最初颁发的“限外令”和如今的放松，政策究竟发生了什么变化呢？
2006年，当时的建设部明确规定境外机构和个人不得购买非自用、非自住的商品房。2010年，住建部和外管局又进一步强调，境外个人在境内只能买一套用于自住的房屋；符合要求的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。此次《通知》，允许境外机构和个人购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应符合当地政策规定。
2006年，政策规定外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得国土证，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得办理境内外贷款，不能进行外汇借款结汇。此次《通知》，取消了关于办理境内外贷款和结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
2006年，政策规定外商设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的（现在很少有房地产项目投资总额会低于1000万美元），注册资本不得低于投资总额的50%。此次《通知》要求，注册资本和投资总额比例，按照（工商企字1987第38号）执行。该文件规定，投资总额在3000万美元以上，注册资本至少应占投资总额的三分之一。
2006年，政策要求严格审核资金汇入、结汇等。此次政策要求简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。
我们认为，《通知》基本上实现了房地产领域和一般领域相比，对外商投资的待遇一致。而且一举两得，适时修订管理措施，间接意义大于直接影响。
2006年出台政策的背景，是担心人民币升值，热钱通过不动产为媒介流入中国。此后这一政策不断加码，也是总供给不足，房价存在上涨预期，试图限制新的需求。2015年之后，人民币升值压力已经不大，房价全面上涨预期也不再明显，放开对外资准入地产行业的管制，一举两得，情理之中。
我们认为，这一政策的直接影响是不大的。在注册资本、投资额方面的一些规定，外资往往通过在境内进行股权收购，用存续境内平台公司去开展业务等方式避免麻烦。而且中国房地产市场的外资，有不少是红筹企业，鉴于境外资金成本较低而出海。跨国公司、海外财团在中国房地产市场投资有限。一旦人民币汇率单边升值趋势结束，外资进入房地产开发领域的动力并不大，企业再搭建红筹架构的必要性也大大降低。海外个人和机构占中国房地产市场需求的比例极低，只在个别一线城市的商办物业市场上，外资有一定的兴趣购房置业。中国房地产市场从来不是一个国际性、开放式的市场，除了在早些时候港资公司积极在内地拿地之外，海外企业从来都不是市场重要的组成部分，外国人和境外机构也从未大规模（相对中国商品房销售总额而言）买入境内不动产。
但是，这一政策的间接含义仍然值得关注。过去十多年以来，多层次各领域的需求限制政策，应该是到了放开的时候。尽管这一政策的效果并不会很明显，但未来仍有进一步放开需求管制，鼓励合理住房需求的空间。此外，市场未曾注意到的是，这一政策可能暗示对资金跨境流动的限制方向或许有所改变。换言之，我们既然已经看到了对外资准入中国房地产市场的限制放开，我们就有可能在未来看到，中国房地产企业走出去（在海外进行投资）或难度更大了。
我们认为，政策暖风，有利于行业反弹。这一政策的出台首先和人民币汇率波动有关，但也和房地产供求现状有关。当前全国房屋供给充足，并没有全面房价上涨的预期，因此维持热销局面需要不断降低居民购房成本，增加居民杠杆，以及解除需求管制。我们相信，政策的暖风并不会停止。
鄂公网安备 42080202000123号
