2013年度荆门市房地产市场运行监测报告

    2013年，荆门房地产市场在持续严厉的的房地产宏观调控政策环境中平稳运行，房地产开发投资、新开工面积、销售面积稳步增长，房地产价格稳中有升，房地产业较好地发挥了“两改善一增长”（改善居民居住条件和城市面貌、拉动经济增长）的重要作用。2013年我市实现房地产地税收入近11亿元（占地税总收入的26.1%），实现房地产国税收入（企业所得税）4400万元（占企业所得税总收入的近10%）。

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发建设

1、房地产开发投资

    2013年，全市共完成房地产开发投资87.76亿元，增长36.5%,增幅较上年同期上升21个百分点，占全市固定资产投资额的8%，增幅较上年同期上升0.8个百分点，其中，中心城区完成房地产开发投资45.7亿元，增长58.4%，增幅较上年同期上升60个百分点；钟祥市完成房地产开发投资18.06亿元，增长62.3%；京山县完成房地产开发投资16.84亿元，下降5.7%；沙洋县完成房地产开发投资3.54亿元，增长25.6%；屈家岭管理区完成房地产开发投资3.62亿元，增长0.5%。

2、开发建设规模分析

    2013年全市商品房新开工面积453.81万平方米，增长17.3%，其中中心城区新开工商品房261.05万平方米，增长52.1%。。全市竣工商品房170.01万平方米，下降16.2%，其中中心城区竣工商品房58.81万平方米，下降47.46%。

（二）房地产市场供给

1、土地供给

    2013年，全市共审批供应土地 653宗，面积19478亩，出让合同价款40亿元。市直审批供应土地94宗，面积4816亩，出让合同价款13.08亿元，其中招拍挂出让房地产开发用地43宗，同比增长16%，面积2559亩，同比增长124%，成交价款12.45亿元；同比下降17%。

2、商品房供给

    2013年全市共批准预售商品房418.3万平方米，同比增长42.66%，其中批准商品住房358.65万平方米，同比增长46.68%，批准预售非住宅59.65万平方米，增长22.48%。中心城区共批准预售商品房246.27万平方米，同比增长113.83%。其中批准预售商品住房208.5万平方米，同比增长114.28%。批准预售非住宅37.77万平方米，同比增长,102.52%。

3、保障房供给

    2013年，保障房建设增长明显高于2012年，全市完成保障房投资25.6亿元，同比增长263.9%。全市共有117个在建保障项目，在建项目施工面积247.06万平方米，同比增长20.28%；其中新开工面积138.8万平方米，同比增长13.21%；竣工面积108.26万平方米，同比增长72.11%。随着保障房建设规模的不断扩大，为进一步完善保障房制度，解决中低收入家庭住房问题和合理调配房地产市场供给打下扎实的基础。

（三）房地产市场需求

1、商品房销售量

    2013年全市销售商品房262.05万平方米，同比增长60.02%。其中，销售商品住宅236.78万平方米，同比下降5.29%；销售非住宅25.27万平方米，同比上升16.44%。中心城区销售商品房13465套，销售面积131.58 万平方米，同比分别上升101.71%、73.06%。其中，销售商品住宅11548套，面积120.85万平方米，同比分别上升120.93%、93.88%；销售非住宅1917套，上涨32.76%；面积10.73万平方米，下降21.68%。

2、存量房交易

    2013年全市共办理存量房转移登记6239宗，增长45.33%，成交面积76.18万平方米，增长40.55%，成交额为13.89亿元，增长49.93%。其中中心城区共办理存量房转移登记2586宗，增长36.9%，成交面积28.36万平方米，增长21.66%，成交额为64262.8万元，增长35.12%。

（四）房地产市场价格分析

1、商品房价格

    2013年全市商品房综合物业销售均价3542元/平方米，同比上涨0.79%，商品住房销售均价3407/平方米，同比上涨2.5%。其中，中心城区商品房综合物业销售均价4505.33元/平方米，同比增长2.33%。商品住房销售均价3964.05 元/平方米，同比下降3.66%（商品住房销售均价包含经济适用住房和团林等城郊商品住房价格，若不考虑上述两种情况，销售均价为4226.68元/平方米，同比增长4.59%），低于全市国民经济发展速度和城镇居民人均可支配收入增长速度。

2、存量房价格

    2013年全市存量房成交额为10.92亿元，成交单价为1864元/平方米，下降6.39%。其中中心城区存量房成交额为5.71 亿元，成交单价为2448元/平方米，下降7.36%。

二、房地产市场运行特征

    （一）新建商品住房销售中大户型占比下降，中小套型占比上升。2013年中心城区共销售商品住房11548套，其中单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售3007套，占销售总套数的26.03%，90—120平方米普通商品住宅销售5731 套，占销售总套数的49.62%，120—140平方米普通商品住宅销售2542套，占销售总套数的22.01%，140平方米以上的非普通商品住宅销售 268套，占销售总套数的2.3%。成交的套数结构显示，在刚需和改善产品持续热销的情况下，市场销售主力区间仍为中小户型普通商品住房，140平方米以上的大户型住房积压严重。

   （二）新建商品房供应类型中住房占比下降，非住房占比上升。2013年全市新增的418.3万平方米商品房中，商品住房358.65万平方米，占新增商品房总量的85.7%，较上年下降1.3个百分点，非住宅59.65万平方米，占新增商品房总量的14.3%，较上年上升1.4个百分点。其中中心城区新增的246.27万平方米商品房中，商品住房208.5万平方米，占新增商品房总量的84.6%，较上年下降3个百分点，非住宅37.77万平方米，占新增商品房总量的14.4%，较上年上升4.1个百分点。

    （三）投资性住房消费比下降，自住型消费比上升。据人行荆门分行调查，全市金融机构发放的个人住房贷款主要满足首套商品住房需求和改善型住房需求。2013年全市共发放个人住房贷款65.43亿元，同比增长37.92%。其中约89%贷款为首套住房贷款。自住型消费占比上升，表明我市贯彻落实抑制投资投机性需求的房地产市场宏观调控政策取得实质性进展，市场需求以自住为主、泡沫较少，房地产市场运行健康。

    （四）商品住房供应占比下降，保障性住房供应占比上升。随着保障性住房建设速度的加快，保障性住房供应量大幅增加。2013年全市新增加住房418.3万平方米，其中商品住房358.65万平方米，占新增住房总量的85.73%，同比上升2.39个百分点；保障性住房108.26万平方米，占新增住房总量的25.8%，同比上升4.4个百分点。充分表明住房供应结构体系日趋合理。

三、房地产市场运行中存在的问题

    （一）商品房供需矛盾开始凸显。2013年全市共上市新建商品房418.3万平方米，其中商品住房358.65万平方米，非住宅59.65万平方米。而同期销售商品房销售262.05万平方米，其中商品住宅236.78万平方米，非住宅25.27万平方米，供需比分别为1.6、1.5、2.36。中心城区共上市新建商品房246.27万平方米，其中商品住房208.5万平方米，非住宅37.77万平方米。而同期销售商品房131.58 万平方米，其中商品住宅面积120.85 万平方米，面积10.73万平方米，供需比分别为1.87、1.73、3.52。商品房供应量开始出现偏大的苗头，商品房供需的“剪刀差”开始出现。

    （二）部分地区新建商品住房库存偏大。截至12月底，全市新建商品房累计可售418.3万平方米，同比增长17.3%，其中商品住房累计可售363.27万平方米，同比增长58.09%，是2013年全年新建商品住房销售面积的1.38倍。其中少数地方待销商品房创历史新高，新建商品房出现供大于求的状况，如屈家岭管理区、沙洋县新建商品住房累计可售面积分别为全年销售面积的2.92倍、2.05倍。

    （三）房地产二、三级市场发展不平衡。从房地产交易情况看，2013年全市销售商品房262.05万平方米，存量房成交面积76.18万平方米，房地产二、三级市场交易量之比为3.44，其中中心城区销售商品房131.58万平方米，存量房成交面积28.36万平方米，房地产二、三级市场交易量之比为4.64。均高于上年度的比值（2012年度全市和中心城区二、三级市场交易量之比分别为3.02和2.67），二、三级市场交易比例呈持续扩大趋势。从房地产交易价格看，2013年全市商品房综合物业销售均价同比上涨0.79%，而存量房成交均价下降6.39%。中心城区商品房综合物业销售均价同比上涨2.5%，存量房成交均价下降7.36%。房地产二、三级市场房地产价格首度出现背离现象。

四、2014年房地产市场发展趋势分析

    2014年是全面深化改革的第一年，随着房地产领域改革的全面深化和房地产市场长效调控机制的逐步完善，可以预见，未来一段时期内我市房地产市场“稳”字当头，仍将是以抑制投机投资性需求为主线，兼顾惠及首套房、改善性需求，同时大力推进保障房建设，我市房地产市场将保持平稳运行态势。

    （一）房地产投资——持续增长。从商品房销售情况看，2013年全市商品房销售金额为92.82亿元，同比增长24.98%；从土地出让情况看，2013年出让房地产开发用地2559亩，同比增长124%，这部分土地将在2014年分期动工；从在建工程看，2013年全市新开工面积达到453.81万平方米，同比增长17.3%。稳步增长的销售回款、土地供应和施工量将推动我市房地产开发投资继续保持持续增长。

    （二）商品房供应——结构合理 。一方面受宏观调控政策的影响，2014年住房供给仍将以普通商品房为主，同时将继续大力推进保障房建设，保障房供应将进入建设与供应的新阶段，全年仍是保障房建设的高峰期，计划开工保障房16082套，同比增长将达到128.5%，保障性住房比例大幅提升。同时商品房供应中，适应大众化购买能力的普通商品房仍将占据主流，住房供应结构将进一步优化。另一方面，随着房地产市场的发展，房地产开发将逐步探索工业地产、旅游地产、养老地产等新领域，商品房供应结构将更加合理。

    （三）商品房销售——持续攀升。一方面随着我市“三化”同步建设和棚户区改造步伐的加快，伴随城镇化转移人口带来的自住型需求、旧城改造带来的被动性需求和城镇居民生活水平提高带来的改善型需求将进一步扩大，市场销售量将稳步增长。另一方面，受限贷和房产税开征等因素影响，我市投机、投资性需求将进一步受到遏制，市场以刚性需求和改善性需求为主的结构不会发生根本性的变化。

    （四）商品房价格——稳中有升。近几年我市土地价格因为征迁成本的上升而一直处于上升通道，同时随着房地产开发品质的不断提升和建筑风格的多样化，特别是荆门万达广场、万华园等高端品质项目的建成，必将大大增加房地产开发成本，从而拉动整体房价的上扬。但房价的上涨又受制于宏观调控政策和大量待销商品房以及保障性住房价格的影响，房价涨幅会低于全市国民经济发展速度和城镇居民人均可支配收入增长速度。