关于我市房地产业发展的若干思考

　　房地产业与城市发展存在极为密切的关系，城市是房地产作为一个独立的市场化行业生存及发展的基础，城市的经济容量和发展水平决定了房地产业的发展速度、规模甚至具体模式；而房地产业作为国民经济的重要组成部分，是带动相关产业和拉动城市经济发展的重要增长点，其发展水平和构成将直接影响城市的建筑外观、基础设施和功能发展。

　　 “十二五”以来，随着我市深入实施“两大战略”、加快建设“四个荆门”，房地产业与城市化协调发展、良性互动。但同时也存在一些不容忽视的问题，如住房保障的覆盖面不宽，房地产市场供需矛盾比较突出，房地产业集约化程度不高，房地产服务业发展还相对滞后。面对当前经济下行的压力，如何把中央“稳增长、促改革、调结构、惠民生”的政策措施落实到我市房地产业的发展中，实现房地产业可持续发展，更好地发挥房地产业在推进新型城镇化建设、促进区域经济发展、提升城市形象、保障和改善民生方面的作用，笔者认为应采取以下措施。

　　一、健全住房保障机制

　　扩大保障覆盖面。通过新建、改建、配建、调剂等多种方式，多渠道增加保障房源。突出发展公共租赁住房，加快推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行。

　　完善管理机制。健全住房保障申请、审核、公示和退出机制，提高动态化、规范化、制度化、精细化管理水平。切实防范和严肃查处虚报、隐瞒、伪造个人信息和转租等各类违法违规行为。强化工程质量监管，加强日常管理服务，不断提高各类保障性安居工程住房的宜居性。

　　创新建设运行模式。加快建立政府主导、社会参与机制，引导社会资金参与保障性安居工程建设和运营。鼓励外来务工人员较多的开发区、产业园区集中建设公共租赁住房。鼓励住房困难职工较多的单位，在符合城乡规划的前提下，经当地政府批准利用自用土地建设公共租赁住房，优先解决本单位职工住房困难。

　　二、完善住房供应体系

　　加强土地市场的供应与管理。合理确定土地供应总量、结构和布局，编制土地使用权年度出让计划，增强土地供应的计划性和合理性，保持土地市场供求总体平衡和价格相对稳定。进一步加大闲置土地清理力度，遏制投机囤地等违法违规行为。加强土地供应前的调查和科学论证，杜绝不公平交易行为的发生，确保房地产项目用地公开公平公正。

　　优化房地产市场供应结构。引导开发企业建设符合市场需求的住房户型和商品房种类，优化供应结构。以中国优秀旅游城市和国家园林城市为品牌效应，依托宜居、精致的城市优势，大力发展休闲、旅游、养老等特色地产项目；以发展楼宇经济、总部经济为重点，加强商业地产规划、研究和开发。

　　支持自住型住房需求。通过政府出台相关政策促进空置房的消化，试点收购商品住房作为棚改安置房的新模式。协调金融部门继续实施好差别化住房信贷政策，落实首套住房贷款的首付款比例和贷款利率政策，加快对个人住房贷款审批和放款进度，加大对首套自住房和已开工建设的中小套型普通商品住房项目开发贷款的支持力度。进一步发挥住房公积金制度对引导住房合理消费的积极作用，试点用每月缴存的公积金直接扣划归还公积金贷款。

　　规范房地产市场秩序。规范房地产企业开发经营行为，严格规划、设计、施工管理，严肃查处违规调整规划和变更容积率的行为。加强商品住房预售管理，落实预售资金监管措施。建立完善房地产监管分析系统和企业信用监督制度，努力构建新型行业监管服务体系。

　　三、加快推进房地产业转型升级

　　推进以人为核心的新型城镇化。优化城市空间结构，统筹中心城区改造、棚户区改造、城中村改造和漳河新区开发，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度，加强城市市政基础设施的配套建设，加强城市内部和城市间交通路网的规划与建设，方便居民出行和生活。大力开发省地节能环保智能建筑，加大绿色建筑和绿色生态城区的建设力度，并创造条件为居民提供良好的物业服务、生活服务、医疗服务等，努力将新建小区建设成绿色生态城区和人性化服务社区。

　　转变产业发展模式。提高住宅产业化水平，提高住宅等项目的品质、性能、环境等质量和使用寿命，加快推进房地产业向现代工业化模式转变。全力推进住宅设计标准化、住宅建筑工业化、住宅生产经营社会化，推动房地产业向研发、设计、品牌、营销、服务等高附加值环节延伸。
    提高产业发展水平。培育一批房地产开发、金融、信托、证券、保险等资本密集型企业；发展一批房地产研发、设计、评估、咨询等知识密集型企业；壮大一批物业、安装、家政、维修、社区服务等劳动密集型专业企业，不断提高房地产业专业化、集团化、集约化发展水平。

　　四、加快房地产服务业发展

　　积极拓展房地产服务领域，大力发展面向民生的房地产服务业，加快构建包括物业、经纪、评估、咨询、产权管理、房产测绘、房屋拆迁、白蚁防治等在内的房地产服务体系。逐步规范房地产服务业市场准入，制定出台行业服务准则，不断提高行业服务质量。重点发展物业服务业。加快推进物业服务由简单化、低层次、被动式的经营模式向提供健康、文化教育、居家生活等高层式、主动式增值服务的综合模式转变，着力构建现代物业服务体系。
（作者王俊，系市房产管理局局长）