2014年度荆门市房地产市场形势研讨会发言摘要
房地产市场一直是社会各界和广大消费者关注的焦点，当前房地产业正处于转轨变型期和政策风口期，如何正确分析当前的房地产市场形势，科学解读多变的房地产新政，解决企业在发展过程中遇到的难题和困难，营造良好的行业氛围，促进我市房地产市场健康平稳发展，9月18日，市房产管理局和市房地产开发协会共同举办了2014年度荆门市房地产市场形势研讨会。研讨会上，我市相关专家、学者和房产开发企业进行了深入探讨。现摘发部分与会者发言，以飨读者。
主动适应经济新常态 推动房地产业转型升级
荆门市房产管理局局长 王俊
这些年随着社会经济的高速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业。实现房地产业（市场）持续健康发展，对于我市深入实施“两大战略”、加快建设“四个荆门”具有十分重要的意义。
而当前的房地产形势表明，我市的房地产市场将从过去“狂飙式”增长进入到理性与平稳发展新常态，表现为：一是在新经济常态下，房地产投资增长速度也将进入换挡期；二是我市房价将从过去单边上涨演变为双向波动；三是房地产业内部调整将提速，房地产优胜劣汰进程将会加快；四是政策因素对房地产运行轨迹的影响下降。
我市房地产企业在应对未来房地产市场方面，首先要坚定信心，目前荆门作为三四线城市，城镇化率还不是很高,未来几年，在国家推进以人为核心的新型城镇化和户籍制度改革的大背景下,农村转移到城市人口的购房需求，在一二线城市务工人员回归三四线城市后的购房需求，加上庞大的改善性住房需求，故社会上有关我市房地产市场“崩盘论”、“没有前景”、“断崖式下跌”等预测毫无根据，也不符合我市市情。同时，信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化“四化”同步发展所产生的巨大动力，决定着我市房地产业在未来15至20年仍会保持稳定增长的态势。其次，要主动作为，房地产企业要客观分析当前遇到的困难和问题，正确理解和主动适应经济新常态，广开发展思路，调整产业结构，延伸产业链条，推动房地产业转型升级。
同时，要进一步增强社会责任感，积极参与新型城镇化和保障性安居工程建设，不断提高建设质量和服务水平，为服务发展和改善民生做出新的更大贡献。
面对现实调节奏 转变思路谋发展
荆门市房地产开发协会会长 徐承辉
在党中央“稳增长、调结构”的经济大基调下，房地产市场呈现出了前所未有的新特点、新态势，我们有三个判断：
一、房地产主导因素正在从“政府调控”向“市场调节”过渡。十八大以来，新一届政府针对房地产业的产业政策发生了根本性的转变，政府“这只有形的手”的调控力度已经减弱，市场“这只无形的手”的自主调节逐渐成为主导因素。
二、房地产宏观市场已经从“上升周期”向“调整周期”转化。根据中国指数研究院发布的数据显示，2014年1-7月全国商品房销售均价同比涨幅继续收窄，销售面积同比继续下降，需求未见明显好转，开发投资额同比增速进一步回落，这些表明中国房地产市场目前正在步入调整期。
三、荆门房地产市场亟需从“粗放发展”向“规范有序”转变。紧随全国步伐，我市房地产市场进入低位盘整。究其原因，一是我市房地产行业起步晚、起点低、发展不成熟，尚处于成长期；二是土地供应量有所加大，致使商品房市场投放总量增加，供大于求；三是中央、省属企业自建住房政策放开等分流了大量市场客源。我市房地产市场亟需进一步规范，合理把握住房用地供应节奏和总量平衡，大力促进房地产行业持续、健康、有序发展。
我们企业首先要面对现实，审时度势，控制好开发建设节奏；其次要牢记使命，坚定信念，对行业未来充满信心；第三要转变思路，苦练内功，全面提升行业综合素质和开发水平，以超常规思维开创荆门房地产业新局面。
回归新常态,房地产业健康发展的必然选择
荆门市委党校副校长、教授 张旭平
我国房地产行业总体上是有问题、有风险，但仍然是可控制、可消化、可转型的。目前的两个极端，即盲目乐观论和彻底崩盘论，都是不可取的。
自1992年中央确定建立中国特色的社会主义市场经济目标以来，20多年中国经济发展处于“超常态”发展阶段。中国房地产业的超常发展，主要是因为“五化推动”：一是产业化支柱化；二是房地产商品化；三是土地价格的市场化；四是农民的城镇化；五是融资的杠杆化。同时，作为特殊商品的地产，房产具备价值与使用价值的双重属性，同时又具备不动产的属性，得到了金融业的抵押物的认可，形成了巨大的杠杆效应。
在新时期，作为经济发展的一个重要行业的房地产，也有一个从“超常态”到“新常态”的回归过程，其增长速度也会从两位数的超常发展状态进入一位数的正常，具体的增长速度，不一定与宏观经济发展的速度一致，可能会稍稍超过一点，但与以前的增长速度相比，是远远的要小多了。
房地产回归新常态，将会带来房地产产品功能的回归、供需平衡的回归、投资理性的回归、合理价格的回归。
让房地产回归本能
荆楚理工学院经济学院院长、副教授 段联合
远看成岭侧成峰，远近高低各不同，不识庐山真面目，只缘身在此山中。随着房地产“崩盘论”在业内又一次兴起，人们对房价、房地产行业的担心又浮上心头。
从历史发展角度来看房地产市场中的各种问题与汽车行业中曾经出现的问题有许多相似之处。就目前而论，两个行业都面临过度投资的问题，但是汽车行业的过度投资仅仅导致了行业竞争加剧，产品价格下降，普通消费者获得了物美价廉的汽车产品，房地产投资过度却导致了地价上涨、房价飙升，我们有必要探究其背后的原因。
就我国的房地产业而言，困境不同于西方和日本由银行利率过低造成大量剩余资金所引发，而是由体制矛盾引发的土地供给不足、社会心理预期、居民投资渠道不畅等因素共同导致。因此，一方面要通过政策调整，限制市场需求曲线的进一步右移，调整地价和土地供给制度，降低社会供给曲线与市场供给曲线的差异，另一方面要通过加快各项改革、放权让利，让普通群众有更多的资产保值增值渠道，避免过多资金涌入房地产市场。最终实现房地产行业健康、持续、稳定发展。
多元发展 稳步推进
房地产业是国民经济的支柱产业，过去十多年来，房地产业经历了高速发展期，是荆门城市发展的重要引擎。当前，随着国家和地方一系列房地产调控政策的实施，房地产业确实面临一些困难和问题。
总体来看，房地产业开始步入转型时期，即向产业正常发展期的过渡时期，正常发展就是房地产业正常发展（增速走低、趋稳），房地产投机炒作机率大大降低，房价泡沫被挤干，与社会期望值保持适当比例。在这个过渡时期，房地产市场处境将相对艰难，房价整体将基本保持平稳，企业将逐步售出库存、降低存量，买地会更加谨慎。预期本轮市场调整将延续到2015年。从中长期来看，当前及以后一段时期，全国及本地的房地产建设市场仍将保持一定速度健康发展，房地产业仍有很好的未来。
荆门房地产市场虽然巅峰期已过，进入平稳发展期，但在现在及将来较长时间内仍会是我市的支柱产业，仍存在很大的发展空间。建议：地方政府要有为,政府应关注房地产市场健康发展，努力打造良性的经济社会秩序，提供优良的公共化的政府服务，保持资本及投资在可预期、可置信的商业环境下合法谋利；房地产企业要与时俱进，根据市场需求和政策导向，积极探索新方法、新思路，加快改革创新的步伐，多渠道开发新产品，创造新形势下新的利益增长点。
“四增一降”，我市房地产市场运行平稳
荆门市社科联副主席、研究员 李柏武
荆门市房产管理局副局长 李智
在国家“分类指导，双向调控”宏观调控政策的指导下，今年1—8月，我市房地产市场保持了基本稳定的运行状态，呈现出“四增一降”的良好态势：
房地产开发投资快速增长，全市共完成房地产开发投资77.95亿元，同比增长46.1%。其中中心城区完成房地产开发投资38.1亿元，同比增长48.1%。
商品房开竣工面积持续增长。全市新开工商品房315万平方米，同比增长7.9%，竣工商品房157万平方米，同比增长47.3%。其中中心城区新开工商品房94万平方米，同比增长4.3%，竣工商品房49万平方米，同比增长13.5%。
商品房供应小幅增长。全市共上市商品房227.57万平方米，同比增长2.06%。
商品房销售稳步增长。全市商品房销售面积175万平方米，同比增长7.6%。其中中心城区销售商品房84万平方米，增长4.77%。销售商品住宅6610 套，面积71.76万平方米，同比分别上升0.23%、2.91%；销售非住宅1997套，面积12.3万平方米，同比分别上升341%和94 %。
商品房销售价格略有下降。全市商品房综合物业销售均价3678.5元/平方米，同比下降2.88%。商品住房销售均价3201元/平方米，同比下降3.8%。其中中心城区商品房综合物业销售均价4193元/平方米，同比下降5.04%，商品住房销售均价3791元/平方米，同比下降5.41%。
调整转型 开拓蓝海
荆门日报传媒集团副总编辑、高级记者 王杰
当前， 供给的结构性过剩是房地产市场的主要矛盾，荆门也是如此。作为国民经济支柱产业和城市建设主力军的房地产去库存、调结构，实现转型升级是当务之急。历史经验和经济规律表明，行业没有夕阳与朝阳之分，但企业有生死之别。与时俱进、转型成功者最终获得新生。
房地产的转型包括产品转型、营销转型、服务转型、文化转型诸多方面。存量房更新、物业管理、租赁业务、公共配套、智能社区、适老化改造等房地产的产业链下游，一直被认为是房地产未来发展的蓝海。就荆门而言，中小户型普通商品住房、非住房类的工业和商业服务业地产、功能房交易活跃，开发企业要善于捕捉市场信号，及时调整产品的供应链。
转型发展，品质第一。一流的产品一定要和低碳环保绿色划等号，既能减排、低污染，又要有舒适的环境。这是品质地产的一个重要符号。
物业服务也是品质地产的题中要义,主动式增值服务为广大业主期待。
为配合行业和企业转型，房产主管部门和行业协会要做好市场监测分析，及时为企业提供权威信息。要对房地产企业实行优胜劣汰、动态管理。对那些信誉差、实力弱、风险大、社会责任缺失的企业以市场法则为基础进行淘汰。
引导舆论 塑造形象
荆门广播电视局（台）副台长、副总编辑 陈爱平
应该说，我市房地产市场总体保持平稳态势，开始呈现分化趋势，近期在我省出台“鄂六条”后，房地产市场将再次引起舆论高度关注。
当前我市房地产行业面临的两个舆论场：主流媒体舆论场与新媒体（网络）舆论场。我市主流媒体坚持党性原则，全面正确解读房地产政策，回应公众对房地产的关切，为营造房地产发展的良好舆论环境做出了积极努力。但是，我市房地产行业所面临的另一个舆论场不可回避，就是以微博、微信和网络论坛为主体的新媒体对房地产发展也给予了高度关注和评价。
传播力决定影响力，主流媒体要客观分析房地产市场的变化、原因及影响，全面准确地解读调控措施，充分反映各级党委政府保障群众基本住房需求所做的工作。从发展趋势看，房地产市场分化格局仍将持续一段时间，房价整体涨幅可能会有所降低。透明度决定公信度，主流媒体还要积极回应社会舆论和网络新媒体对房地产的不当评论和不实报道，配合房地产管理部门及时公布相关信息，澄清事实，避免不实信息误导市场。同时，还应加强广告策划，提升项目传播有效性。
房地产市场需政银企共同发力
中国人民银行荆门市中心支行信贷管理科科长 张代刚
当前，我市房地产金融运行健康平稳，但金融支持房地产市场发展仍面临较大的困难和风险，需要政银企共同发力解决。
从金融支持情况看，在房地产市场持续低迷的情况下，信贷投放并未减弱。截至8月末，全市房地产贷款余额115.35亿元，占全部贷款余额的18.8%；同比增长26.8%，比年初净增16.64亿元。当前房地产市场下行的形势也对金融支持造成了一定影响。表现为：金融机构对房地产项目准入更严，我市中小房企融资趋难；房地产信贷风险日益显现。
保障房、首套房、优质房企，仍是国家房地产信贷政策支持的重点。金融机构应看到房地产市场回归理性的趋势，正确处理防范金融风险与支持房地产市场发展的关系，在风险可控的前提下，理性支持房企融资需求，避免企业资金链断裂。同时，政府部门应进一步加强对房地产市场的引导和监管，营造良好的信贷投放环境；房地产企业要避免盲目投资和扩张，进一步规范内部管理，做到诚实守信，以此获取银行的“青睐”。
顺应时代 引领生活方式的改变
湖北飞扬房地产开发有限公司董事长 饶军锋
我们身处互联网时代，互联网技术的发展和应用在过去的几年间已经深刻地改变了我们的生活习惯和生活方式，而且这种改变还在继续。建数字化小区，在开发建设的规划设计阶段，必须要重视网络基础的设计规划，要考虑数字化物业管理平台的设计。安防系统、监控系统必须融入数字化物管平台，更重要的是，要配置智能家居的网关。这样，小区建成后，基于互联网技术的一切应用都可以实现，而且这些应用是可以无限延展的。荆门市现在也已进行数字化城市的建设，数字化应用是必然的趋势。随着智能手机普及和加速，互联网经融的不断发展，在线支付、在线教育、在线旅游、在线视频等业务模式的不断成熟，加上此前已普及的电商购物模式，未来业主对互联网的依赖会越来越多，开发商在这个服务延伸的链条上也可以探索新的盈利模式。因此，我们在进行房地产开发时进行智能家居标准化配置和推广很有必要，建数字化社区也是时代发展的必然趋势。
作为开发商，我们不仅要为业主建设一处温馨的居所，更要为他们提供一种全新的生活方式，而业主需要的不仅仅是一个优居城邦，更需要居家的便捷和先进，乃至生活理念的转变和优化。
鄂公网安备 42080202000123号
