新常态下荆门楼市观潮系列报道　

　　编者按：经历过房地产业的“美好”时代，今年的房价似乎不再是“稳若磐石”，全国各地的楼市均出现了一些或大或小的波动。有人说，刚性需求依然强劲，房价迟早还要继续涨；有的说，各地楼市成交急剧萎缩，纷纷松绑买房限购政策，是楼市“冬天”来临的象征……雾里看花，全国楼市走向还是扑朔迷离，各种各样的论调更是此起彼伏。在这样的大背景下，荆门房价究竟向何处去？从今天起，房管网推出 《新常态下荆门楼市观潮》系列报道，对荆门楼市进行分析和展望。

 荆门楼市，向左还是向右？

 ——新常态下荆门楼市观潮之一  

           
　　2014年的荆门房地产市场，可谓进入一个全新的发展阶段，万达、武商、银泰等商业巨头纷纷抢滩荆门。这些品牌地产的进驻，对于改善荆门购物环境，提升商业业态，增强商业竞争力，意义深远。

　　同样是2014年，紧随全国市场步伐，我市房地产市场进入低位盘整，整个荆门房地产市场竞争相对越来越激烈。荆门楼市，行业发展的现状怎样？走势如何？近日，记者进行了采访。
  
　　看数据：

　　前三季度，我市房地产市场“一降四增”

　　11日，在市房管局副局长李智办公室，他用“运行平稳”向记者描述当前的我市房地产市场的基本现状。

　　市房管局对前三季度我市房地产市场运行监测数据报告也印证了以上这一基本论断。概括来说，就是“二降三增”的良好态势：

　　商品房销售价格稳中有降。全市商品房综合物业销售均价3627.62元/平方米，同比下降1.15%。商品住房销售均价3195.52元/平方米，同比下降3.15%。其中中心城区商品房综合物业销售均价4254元/平方米，同比下降1.8%，商品住房销售均价3781元/平方米，同比下降5.94%。

　　商品房销售略有下降。全市商品房销售面积195.02万平方米，同比下降6.58%。其中中心城区销售商品房94.1万平方米，同比下降8.77%。

　　房地产开发投资快速增长。全市共完成房地产开发投资89.49亿元，同比增长45.2%。其中中心城区完成房地产开发投资43.84亿元，同比增长44.5%。

　　商品房开竣工面积持续增长。全市新开工商品房367.81万平方米，同比增长16.75%，竣工商品房178.28万平方米，同比增长66.48%。其中中心城区新开工商品房178.46万平方米，同比增长6.7%，竣工商品房69.38万平方米，同比增长59.56%。

　　商品房供应小幅增长。元至9月全市共上市商品房261.81万平方米，同比增长15.28 %。
   
　　看压力：

　　我市房地产市场面临三大挑战 
      
　　记者在采访中了解到，虽然总的来说，我市房地产市场发展是健康稳定的，但从当前发展的现状来看来说，我市的房地产市场还面临房地产退热、竞争加剧、融资难三大挑战。

　　首先，是房地产“退热”的压力。去年以来，我市房地产市场购房热情高涨，全年呈现出供销两旺的局面，去年中心城区商品房销售套数和销售面积分别增长了101%和73%。井喷行情有效释放了前几年宏观调控积累的市场需求，甚至透支了部分未来需求。同时，近几年我市保障性住房建设和棚户区改造步伐的加快，也将分流有效需求。这样的背景下，加上整体经济增速放缓等众多因素的影响，房地产退热是必然的，如何调整心态和应对，则是房地产企业提前要做的课题。

　　其次，是市场竞争加剧的压力。伴随着我市经济社会的发展和城市化进程的推进，近年来，我市的房地产市场一路高歌猛进，投资、开工建设都处于高位态势。与此同时，存量房也在不断增长，对荆门市房地产行业的发展形成了很大的困扰。加之，不少国内知名的房地产巨头纷纷抢滩荆门，这些必然会加剧市场竞争。

　　还有就是融资的压力。当前房地产市场的形势也对金融支持造成了一定影响，金融机构对房地产项目准入更严，国有商业银行总行对房地产企业实行名单制管理，且对企业第一还款来源、现金流作出严格规定，我市中小房企融资趋难。据人民银行荆门分行调查统计，截止7月底，我市发放项目贷款累计余额为16.92亿元，同比下降9.6%，其中今年项目贷款0.61亿元，同比下降51.7%。同时，随着国家信贷政策趋紧，大部分中小房地产企业不得不借助银行理财产品、地产信托、基金子公司、私募基金等方式融资，甚至求助于民间借贷，从而推高了房地产企业的运营成本，而且面临很大的市场风险。
 

　　看前景：

　　仍是支柱产业，存在很大发展空间

　　在采访中，我市不少专家和房地产专业人士认为，荆门房地产市场现在及将来较长时间内，仍会是我市的支柱产业，仍存在很大的发展空间。
 
　　荆门市社科联副主席、研究员李柏武在接受采访时，为荆门房地产今后的健康可持续提供了5点理由支撑：

　　其一、当前，中国仍是带动世界经济增长的重要引擎，GDP仍然保持较高水平增长，国家仍然在适时出台刺激经济发展政策，宏观经济态势总体保持良好，这是大方向。

　　其二、 房地产刚性需求仍然大量存在，特别是以解决自住的首次购房和以改善住房条件为目的购买的二套房的需求仍然有较大需求。大量的刚性需求存在，过去支撑了房价10年的持续上涨，现在市场出现波动时，房价也不会出现大幅回调，只是理性回归。

　　其三、国家土地乃至耕地资源是有限的，决定土地供应的方向是趋紧的。

　　其四、国家的宏观调控是随时可能实施，经济利好因素依然存在。国家限贷政策是针对第二套以上住房，而不是首套房需求，其目的在于挤出投资或投机性需求，满足实在的居住需求。如，今年国家财政部、税务总局、央行等多部门出台的契税、信贷等方面的房产新政，支持合理住房需求。我市也出台促进房地产市场持续健康发展的“房产新政15条”，在普通住房认定、外地购房居民户籍迁入、住房公积金贷款、金融等诸多方面支持合理住房消费和房企发展。

　　还有，就是随着荆门经济快速发展，城镇化快速推进，城市对周边地区、对农民尤其是年轻人的吸引力会持续增大，荆门对房地产需求仍会保持较高水平。

　　市房地产开发协会会长徐承辉对行业未来要充满信心。他认为，涨涨跌跌是经济，房地产行业是一个深受经济发展规律影响、周期性很强的产业，有上升就有回落，有热也会冷。当前，我市的房地产正在从“政府调控”向“市场调节”过渡，房地产市场已经从“上升周期”向“调整周期”转化，荆门房地产行业需要从“粗放发展”向“规范管理”转变来适应这一新变化。

　　市房管局局长王俊认为，今后，房地产市场将由过去“狂飙式”增长进入到理性与平稳发展新常态，房地产企业只要正确理解和主动适应经济新常态，调整产业结构，延伸产业链条，推动房地产业转型升级，就一定会有美好的未来。

[#新常态下荆门楼市观潮之二  买与卖，各方纠结中的博弈#]

新常态下荆门楼市观潮之二  买与卖，各方纠结中的博弈

 　　11月19日上午11时20分，市政务服务中心房产分中心，市房地产市场管理处综合业务科科长马晓进正在服务窗口忙碌着，当天上午，她已为10多位市民办理相关房产业务。

　　来自房管局信息中心数据显示：截至18日，本月商品房销售网上备案登记477套，其中住房销售437套，这是我市房产新政实施后半个多月的中心城区的销售数据，和上个月相比，销量明显增加。

　　虽然荆门楼市回暖迹象明显，但是消费者和开发商之间的博弈，仍在纠结中继续。
            
　　时机难抉择，市场观望多

　　一年前，随着漳河新区建设的如火如荼，在城区某行政事业单位工作的姜先生动了换房子的念想。随后，姜先生多次到漳河新区、掇刀区看房，找熟人打听最低优惠折扣，正当他准备出手买下看中的新房时，全国楼市调整期来临，网络上到处充斥着楼市即将暴跌的各种分析，这让姜先生暂时停下了买房计划。如今，姜先生依然在看新房、关注着荆门楼市变化，但是就是不出手。姜先生说，他属于改善性住房需求，希望房价再低一些，并不急这一时。

　　和姜先生一样，荆门不少购房者存在持币观望心理。究其原因？荆门一房地产开发商认为，当前，全国多地的楼市都进入调整期，都说买涨不买跌，当前社会各界人士对房地产市场的行情众说纷纭，雾里看花，出手时机难以抉择。同时，国家不动产登记制度的即将出笼，随之而来的不动产税收政策将颁布施行，这同样影响着社会资本投资房地产的信心。

　　走量去库存，楼市多试探    
   
     “以前，买我们小区房子，综合下来的优惠有九五折，现在最多只能给到九七折了。”18日，中心城区一楼盘的销售经理这样回答记者。采访中了解到，回暖的楼市让房产开发商缓了一口气,不少楼盘人气明显上升，不少地段好、品质高的楼盘开始降低优惠幅度。

　　一名研究荆门房地产市场的专业人士告诉记者，这是房产开发商在去存量和涨价格之间，对楼市行情的一种试探。前几年，荆门楼市行情节节攀高，只要拿到地开发，开发商可以很容易赚钱，这也让我市大小开发商热情高涨，纷纷投资上马建设新项目，导致存量房上升。而新上马的项目需要开发商投入大笔资金，在银行收紧银根，谨慎房贷的背景下，不少开发商只有求助民间借贷，支付高额利息。对于逐利的商人来说，房子卖得快和卖出高价都是他们想要的，但是市场最终能不能接受，他们也只有试探过后才能知晓。

　　市委党校教授张旭平认为，作为经济发展的一个重要行业的房地产，将有一个从“超常态”到“新常态”的回归过程，房地产的价格归根结底是要与国民经济发展水平相适应、与国民收入水平相适应的，不能偏离太多。

[#新常态下荆门楼市观潮之三　荆门楼市，健康持续的支撑点在哪？#]

          新常态下荆门楼市观潮之三　荆门楼市，健康持续的支撑点在哪？

　　“信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化“四化”同步发展所产生的巨大动力，使得我市房地产业稳定增长的‘基本面’没有发生根本性改变，而房地产行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素，决定着我市房地产业在未来15至20年仍会保持稳定增长的态势。”采访中，市房管局局长王俊这样分析荆门楼市的未来。

　　在采访中，我市不少房产开发商和专业人士认为，无论是国内大环境，还是本地实情，荆门的楼市未来健康持续发展是有支撑的。

　　从大环境来说，党的十八大明确提出稳步推进城镇化建设，使之成为中国经济未来可持续增长的内生动力。今年9月16日，国务院总理李克强在主持召开推进新型城镇化建设试点工作的座谈会上提出了“三个1亿人”目标（促进约1亿农业转移人口落户城镇，促进约1亿人居住的各类棚户区和城中村加快改造、促进约1亿人在中西部就近城镇化），这将为房地产市场带来大量的直接购房需求，有利于未来一段时期内房地产业的进一步发展。

　　改善需求长期存在。根据国家统计局的统计资料显示：1996—2011年间，我国城镇化率从30.48％提高到51.27％，年均增速为1.4％。城镇人口从3.7亿人增加到6.9亿人。城镇住宅投资从3326亿元提高到51773亿元，年均增速19％，年住宅竣工面积从3.9亿平方米提高到10亿平方米。大规模的住宅投资建设使得城镇居民的住房状况有了明显的改善。城镇人均住房建筑面积从6.7平方米提高到32.7平方米，住房自有率高达89.3％，达到了许多发达的市场经济国家水平。目前，在一些城市虽然存量房大量存在，但城镇化中人与房的矛盾仍然十分突出，住宅市场的发展与完善仍任重而道远，主要表现在人均住房建筑面积偏低，居住环境不忧。就全国而言，在城市仍有55．5％的家庭户，人均住房建筑面积不足30平方米；在城镇，也有47.9％的家庭户，人均住房建筑面积低于30平方米。这意味着全国现有的城镇人口中仍有1亿多户的住房条件有待改善。

　　就荆门而言，新修订的《荆门市城市总体规划（2013-2030年）》明确提出：积极稳妥地推进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，实现产业发展和城市建设双转型，打造实力荆门、文化荆门、生态荆门和幸福荆门，成为湖北构建“战略支点”的中部支撑。在中心城区规模上，至2020年基本形成100平方公里、100万人口的城市骨架。

　　同时，我市还制定并出台了《鄂中城市群建设行动方案（2014—2020年）》，确定我市将建成”1+3+6+x”的鄂中城市群，即荆门中心城区+3个县市城区+6个小城市+若干新型小城镇和新型农村社区。根据《鄂中城市群建设行动方案（2014—2020年）》的要求，2020年我市城镇化率将达到63％左右，城镇人口从现在的140万人增加至200万人，净增60万人，其中荆门中心城区人口从现在的60万人增加至100万人，净增40万人。那么要解决未来新增城镇人口基本住房需求，按人均20-30平方米测算，在未来的6年中，全市还需新建住宅1500万平方米左右，其中荆门中心城区需新建住宅1000万平方米左右。如果将城镇拆迁改造、改善需求和择业自由带来的流动性人口考虑在内，我市住宅产业的发展空间还会扩大，这将给我市房地产行业带来巨大的市场需求。

　　另外，随着我市经济社会的进一步发展，商铺等投资类的商业地产需求必将进一步上升。
 

[#新常态下荆门楼市观潮之四——荆门房企出路何在#]