买什么样的房子，既能抵御汇率风险又能获得房产的净值？

　　在人民币大幅贬值的当下，一些中产阶级开始酝酿着在全球配置自己的资产，打一场资产保卫战。

不过他们同时也陷入了抉择的窘迫，去哪个国家，买什么样的房子，既能抵御汇率风险的同时又能获得房产的净值？

　　海外投资掀热潮

　　32岁的马来西亚地产销售刘明（化名）发现，去年开始，他平静的生活正被一群蜂拥出海的中国人打破，每天“几乎要被各类咨询房产信息的电话淹没”。问询指向，马来西亚最南端、毗邻新加坡的新山，一个名为碧桂园森林城市的项目。

　　“除了中国，哪儿都便宜。”刘明的客户往往这么跟他分析道。在这背后，往往是一笔划算的买卖：75万人民币，相当于北京四环内小区的一个车位、深圳南山区的一个厨房、香港尖沙咀的一个洗手间、三亚二线海景外30㎡度假小公寓，但是在新加坡旁却能买到一套永久产权的环海岛居。

　　过去的时间里，中国买家问津新山大手笔扫楼的轶事，频繁见诸当地报端。这些中国买家身上有着一些共同的标签：人近中年，孩子在上幼儿园或者小学，早就有了海外投资和教育的打算。

　　不过，自2014年年初开始发酵的人民币贬值趋势让他们开始加剧对财产缩水的担心。自人民币汇率跌破6.6大关以来，2016年7月19日人民币兑美元在岸即期汇率又达到了6.6971元，已经跌至了自2010年10月份至今的最低点。

　　赚来的钱开始变得不安全了，如何保卫资产便自然成为题中之义。中国买家们开始担心，按照这个趋势，在不远的将来，买下新加坡旁一套永久产权的海景洋房，是不是需要更多的人民币了？

　　聚焦新马投资热点

　　事实上，自2010年始的第三波移民潮出现后，舆论开始聚焦中国精英阶层和财富的流出。不过这样的趋势还在加剧。

　　有数据显示，过去四年，中国高净值人群在海外投资的比例几乎增长了一倍，拥有境外投资的高净值人群所占的比例从2011年的19%增长到了37%。

　　海外投资增长的同时亦是对投资回报率的进一步关注。聚焦到马来西亚并不意外。

　　由《全球房地产指南》公布的2015年数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，马来西亚租赁投资回报率达到4.57%，远高于中国内地的2.66%、中国香港的2.82%和新加坡的2.93%。

　　碧桂园森林城市现场火爆

　　中国，往往是海外项目造势的首选，开发商们相信这部分人买房的“鲶鱼效应”能预热和搅动整个海外市场。

　　刘明的中国客户2014年开始一下子窝蜂地多了起来。这些中国客户不难辨认：有的带着孩子，有的十几个人一群，像观光团一样考察待售的房子。他们看房很勤奋，不愿意错过任何一种户型，不愿放弃询问任何一个细节。

　　刘明将这种中国投资客蜂拥而入的导火索归结于马来西亚第二家园计划的政策大开。起源于1996年的“银发族项目”计划，2002年马来西亚政府开始将申请对象由退休老人扩大道21岁以上的外籍人士。在过往的时间里，申请的数量还在不断增长。

　　在马来西亚的新山，十几年前几乎还不到中国人大量买房的现象。而这些年金主们开始成群结队地降临，他们出手阔绰，常常豪掷千金。据碧桂园森林城市项目方面的数据统计，来自上海、深圳和北京的客户占据了项目成交数量的前三位。

　　“比中国一线城市的房子便宜。”刘明说，“对于他们有些人而言，在新山买房子就像买一辆车，因为首付只要8万左右人民币就差不多了。”

　　中国人海外淘金术

　　中国人陆续来了，中国人的江湖也形影不离。为了迎合中国的买家，有的二手房房东，一听买家是中国人甚至会给出一万令吉的优惠。马来西亚当地有的楼盘将“楼王”放在数字带8的楼层，为的就是迎合中国客户对幸运数字8的偏爱。

　　开发商方面给出了快捷的购房手续。其中，碧桂园森林城市还会为购房者安排好购房和贷款环节需要的律师，专业团队一对一服务，甚至不出国门就可以置业海外。

　　碧桂园森林城市现场咨询服务

　　马来西亚政府和开发商们也敏感地捕捉到了中产阶级对国内市场的观望情绪，主动伸出橄榄枝，以永久产权、零遗产税等为吸引点，吸引他们去海外置业。

　　为了推动马来西亚经济的发展。马来西亚政府已经制定了一系列推动区域发展的计划。除了首都吉隆坡外，位于马来西亚与新加坡交界处的新马经济特区——依斯干达特区也是政府重点关注的区域。

　　马来西亚首相纳吉宣布森林城市获批免税岛

　　政府也对中国开发商的到来展示出了友好。以碧桂园森林城市项目为例，该项目现已经被列为免税岛，免除消费税、进口税、部分企业所得税等。此外，政府还在不遗余力地与开发商引进各类学校资源。

购房者的信心在增强。方便日后子女教育和保障财富安全，成为选择马来西亚的重要原因。而主打这两项诉求的项目，往往备受青睐。比如碧桂园，2013年碧桂园首度试水海外的金海湾项目一开盘就大受市场欢迎，当年劲销100亿元，一举成为马来西亚最大的房地产开发商。

　　投资移居未来城市

　　尝到甜头后，开发商不忘追寻政府的关注轨迹并做提前布局。以碧桂园为例，除了金海湾项目，在当地还有一个碧桂园森林城市项目，这是碧桂园在马来西亚的最大投资项目。项目就是位于新马经济特区，距新加坡直线距离约2公里。

　　按照规划，这片面积约等于2/3个澳门的地方，投资超2500亿元，未来将成为可容纳几十万人口的智慧生态之城，计划打造包括旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业的八大产业，吸纳全球优秀企业和国际资本投资进驻。

　　在国内投资不确定性加剧面前，不少在楼市轮番调控中摸爬滚打多年的中产阶级对国内的楼市充满焦虑，“如果以后还是要移居的，为何不干脆现在就买好房子，提前做准备。”刘明的一位客户陈冬（化名）如是表示。

　　为此，他直接拒掉了坐“移民监”的新西兰移民策略，选择了马来西亚。身边坐“移民监”朋友的吐槽已经让他害怕，比喻非常形象——必须像坐监狱一样居住在这个国家，以满足政策要求的居住时限，否则绿卡将被取消。

　　而在马来西亚，他不需要坐移民监。不过，更令他信服的是马来西亚房产的价值只是刚刚开始爆发。