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      2014年10月29日，我市正式出台《关于促进全市房地产市场持续健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），从支持合理住房消费、加大金融支持力度等六个方面十五条，针对当前房地产市场的情况提出意见。《实施意见》自2014年10月29日起施行。
      本文从出台《实施意见》政策的背景，国家、省救市政策的主要内容，我市《实施意见》的主要亮点等三方面对《实施意见》进行全面解读，文章内容仅代表编辑观点。
9月15日，省住建厅印发《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（鄂建[2014]16号）。

10月4日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）
7月24日，国务院出台《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》(国发[2014]25号)
9月29日中国人民银行、银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

10月28日，荆门市人民政府办公室印发《关于促进全市房地产市场持续健康发展的实施意见》（荆政办发[2014]50号）
从国家层面看，据国家统计局公布的数据显示，今年三季度GDP为7.3%，低于二季度0.2个百分点。专家分析，经济放缓主要是受到了房地产市场的拖累。




从投资看， 1-9月固定资产投资回落至16.1%，低于全年目标1.4个百分点，创2002年3月以来的最低值。构成固定资产投资中的三个主要部分中，房地产投资继续下探，同比增速为12.5%，比1-8月回落0.7个百分点。




从消费看，9月社会消费品零售总额同比名义增长11.6%，创2006年3月以来的最低水平。其中，与房地产相关的消费全部出现下滑，家用电器和音像器材、家具、建筑及装潢材料同比增速分别为8.5%、12.9%、9.2%，分别比8月回落了1.2、0.1、3.3个百分点，显示房地产市场遇冷，销售受阻对相关消费的负面影响。




从出口看， 9月实现了7.2%的同比增长，但考虑到全球经济增长前景进一步黯淡，出口强劲数据能否持续面临考验。





从我省层面看，今年房地产市场持续低迷，房地产增速明显回落，成交量萎缩。据统计，今年8月全省商品住房成交量为238.65平方米，同比下降5.33%，成交均价6115.15元，同比上升1.79%。同时待销房增多，库存去化压力增大。




从我市实际情况看，元至9月全市共完成房地产开发投资89.49亿元，同比增长45.2%， 新开工商品房367.8万平方米，同比增长16.75%，竣工商品房178.28万平方米，同比增长66.48%。但前景堪忧，元至9月全市商品房销售面积195万平方米，同比下降6.58%，远低于2013年60%的增幅；中心城区共办理存量房转移登记 1959宗，同比下降20%，成交面积22.07万平方米，同比下降25.86 %；全市商品房综合物业销售均价3627元/平方米，同比下降1.15 %。商品住房销售均价3195元/平方米，同比下降3.15%。
1、对于房地产开发企业：
（1）银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。其中对已达到预售许可条件的项目，要保证项目贷款需求，确保项目顺利竣工；对在建普通商品住房开发项目，要满足合理资金需求，提高开发贷款授信、放款审批效率；对达到授信、放款条件的开发贷款，要提升服务质量，及时发放贷款。
（2）鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。

2、对于个人住房消费：
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
各商业银行要配足个人住房贷款额度，加快受理、审批和发放，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求，对已签订贷款协议的个人住房贷款，原则上要在协议签订之日起一个月内予以放款。支持异地购房者在购房所在地商业银行办理个人住房贷款。
1、职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
2、推进公积金异地购房贷款。在本省范围内异地购房的家庭，可使用缴存地住房公积金办理贷款。
3、探索缴存职工购房时同时申请使用父母、子女的住房公积金。
4、住房公积金存储银行通过招标确定，各地要将支持服务住房公积金缴存人贷款购房情况，与选择住房公积金存储银行相挂钩。公积金存储银行对同时使用公积金和商业贷款购买自住普通商品住房的公积金缴存人，要对商业贷款部分予以基准利率下浮优惠。
5、住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。
个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税。
个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。
居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
1、支持房地产开发企业通过共有产权住房、先租后售等方式运营商品住房；鼓励房地产经纪机构开展住房租赁托管业务；引入基金或民间投资收储存量商品住房，作为租赁房源向市场租赁或向保障对象配租。对企业、机构纳入公租房管理的住房租赁收入，免征营业税、房产税。
2、完善公共租赁住房制度。鼓励各地根据住房保障实际，通过政府收储等方式，购买商品住房作为公共租赁住房房源；探索将社会存量房源纳入当地公共租赁住房体系，实行市场租金、分类补贴。
3、各地要多方筹措资金，加快棚户区改造。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，以货币化安置为主。各地可采取政府收储、集体议价、公开竞价收储商品房及搭建商品房选购服务平台等方式，实现货币化安置。实行货币补偿的，可以按货币补偿标准给予一定比例的奖励。
4、大力发展共有产权住房。各地要积极探索，通过在公共租赁住房中实行共有产权，在棚户区改造安置房中实施共有产权，在新建商品房中配建共有产权住房，改经济适用住房为共有产权住房，切实解决城镇中等以下收入家庭、新就业职工和进城务工人员等群体的住房困难。对纳入公共住房管理的共有产权住房，参照公共租赁住房政策给予税收减免和租金补贴。
1、全面放开建制镇和小城市落户限制。在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在当地申请登记常住户口。
2、有序放开中等城市落户限制。在城区人口50万至100万的城市合法稳定就业并有合法稳定住所（含租赁），同时按照国家规定参加城镇社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在当地申请登记常住户口。
3、合理确定大城市落户条件。在城区人口100万至300万的城市合法稳定就业达到一定年限并有合法稳定住所（含租赁），同时按照国家规定参加城镇社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在当地申请登记常住户口。
4、严格控制特大城市人口规模。改进城区人口500万以上的城市现行落户政策，建立完善积分落户制度。

对在荆门市范围内无商品房贷款记录或已还清贷款的居民，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，统一按首套房贷款政策执行。



条 件 唯一住房条件 普通商品住房缴纳契税的基数 个人普通住房再次上市交易的计算时间
原执行条件 家庭在全国范围内拥有的唯一住房 时间短的按合同价计税，时间长的按照评估价计税 以《房屋所有权证》办理日期为准
现实施条件 1.不包括房改房
2.购房地唯一住房		 《商品房买卖合同》签订的成交价 以《房屋所有权证》办理时间或契税完税证明上载明的日期为准


  容积率 单套建筑面积 商品房价格
国家规定 住宅小区建筑容积率在1.0以上 单套建筑面积在120平方米以下，允许适当浮动20％以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，允许适当浮动20％以下
原执行条件 商品住宅小区建筑容积率在1.0以上，其他住宅小区（含居民点）四层以上（含四层）的多高层住房，以及不足四层的老式普通建筑（别墅、花园式洋房除外） 140平方米以下 中心城区单套住宅总价不超过90万元(含90万元)，各县、市和屈家岭管理区单套住宅总价不超过67万元(含67万元)
现实施条件 不 变 144平方米以下 无

非荆门户籍人员在全市范围内购买新建商品住房但未办理《房屋所有权证》的，可凭房屋登记部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票和契税完税证明办理户口迁入手续。



贷款最高额度由30万元提高到40万元。
贷款最长期限由25年延长到30年。
住房公积金缴存人与单位终止劳动关系，且1年内无重新就业计划者，取消封存规定，直接提取。
缴存职工住房公积金提取和贷款两项业务可同时受理；借款人可按年提取夫妻双方名下的住房公积金余额偿还本人住房公积金个贷。
公积金缴存职工在全市范围内异地购买住房可提取住房公积金。
缴存职工可使用住房公积金支持父母、子女购房，提取总额不得超过购房总价款。


1、适当调减商品住房用地出让规模。一方面对商品房库存量大、消化期限超过24个月的县（市），应调减商品住宅用地出让规模。另一方面及时解决交地过程中遇到的问题，确保按土地出让合同规定的时限全面交地。
2、完善商品房预售许可条件。预售许可中形象进度的条件由全部按照建筑物层数标准调整为无裙楼的按照主体结构建筑层数计算，有裙楼的按照主体结构同等比例建筑面积计算，这样更有利于开发企业快速回笼资金。
3、放宽商品房价格和户型调整限制。房管部门对商品房预（销）售价格变动幅度不进行限制。户型结构可以经过规划部门审批后进行适当调整。
4、明确商品房初始登记规划条件。新建房屋申请初始登记时，对已经规划竣工验收合格而未计算的面积及层次，房管部门可参照规划部门意见对该部位不予登记。
5、优化政务服务行为。对土地供应、规划审批、预售许可办理、竣工验收备案、登记办证等环节，按照深化行政审批制度改革的要求，进一步简化程序，缩短审批时间，提高办事效率，加快房地产项目的运转速度。
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