商业地产(BusinessRealEstate),是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品,也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他,而是供商业活动使用。商业房地产范围很广,包括商场(购物中心等)、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。
       自打经济下行、限购限贷以来,商业地产就成了萎靡楼市之中的一朵奇葩。开发商将商业项目当作香饽饽,而原本对住宅市场青睐有加的投资者,也将投资关注点放到了商业地产上。特别是在2014年,随着星球商业中心的崛起,万达的君临,以及多辉农产品总部、宜洋汽车市场、金银岛、人民万福、一马光彩、鄂中再生机械城等专业或综合性质的商业集群遍地开花,荆门商业地产进入高速发展、竞争激烈的态势。那么,让我们来盘点一下荆门有哪些具备潜力商业地产吧?
      商业地产之所以成为投资热点,除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外,更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应,由商圈来带动商业地产销售,已经成为商业地产的一大运作模式,想要让商业地产真正迎来"春天",还有赖于各个商圈多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。
荆门商圈格局
      商圈的形成与城市的经济发展、人口布局、交通条件等息息相关,市区商业中心是以传统的大型综合百货店、专业店和传统商业街为主要特征,其周边有高档酒店和写字楼、银行、通讯、餐饮娱乐等设施。
      目前,荆门市的商业中心区域以现有中天街商业步行街、象山一路大型超市、长宁大道机电一条街为基础形成 “工”字型商业空间的市级商业中心。
      在掇刀虎牙关大道以商业星球中心形成中部副商业中心。
      整合位于牌楼工业园的商业设施形成北城区东片的片区商业中心。
      在掇刀以双泉转盘为中心形成南城区专业市场中心。
      以207国道和沪蓉高速交叉为中心形成南城汽车服务和农产品集散商业中心。
荆门商圈分布图
星球商业中心集合了家居建材市场,沃尔玛超市,传统百货,餐饮休闲,横店影院等业态,是大型商业综合体,经历过多次优化调整,已经日趋成熟,人气旺盛。二期在建。
项目地址:荆门掇刀区虎牙关大道星球路18号
开 发 商:湖北荆门星球置业有限公司
联系电话:0724-8885888
商圈名称 星球商业中心
等级 B 级次主力商圈
人流 密集
业态 沃尔玛,横店影院,屈臣氏,金韩宫,家居建材中心
占地面积 77450㎡
建筑面积 总30万㎡商业建筑面积15万㎡
工程进度 已开业
开盘时间 2010年3月
本期销售率 95 %,已基本售罄
平均单价 28000
单价范围 25000-32000
楼层差价 集中商业部分,只出售了2楼商铺,1、3、4、5楼属于自主经营。
主力面积 5-10㎡
主力总价  
优惠政策 现无在售
装修情况 装修完毕,已属于成熟运营。
租赁价格 沿街28-33(元/㎡/天)
出租率 满租,需要转让费
荆门万达广场位于城南新区,是荆门市未来的重点发展方向。万达广场在荆门当地推广好,知名度高。市调时消费者普遍认为买商铺到万达,在这种情况下万达广场商铺无招商硬卖的成绩都十分好。
项目地址:荆门市漳河新区象山大道与体育场交汇处(生态运动公园北侧)
开 发 商:荆门万达广场投资有限公司
联系电话:0724-606 6666
商圈名称 荆门万达广场
等级 C级 新兴商圈
人流 稀少(未开业)
业态 万达百货等自营业态,无招租业态,直接卖
占地面积 212亩
建筑面积 约729400㎡
工程进度 一期在建
开盘时间 2014年5月24日
本期销售率 80%
平均单价 15000元/㎡
单价范围 10000元/ ㎡-- 30000元/ ㎡
楼层差价 2:1
主力面积 60㎡ --70㎡
主力总价 60万—160万
优惠政策 一次性付款9.8折,按揭9.9折
装修情况 项目未竣工
租赁价格 未开始招商,故租金不详
出租率 未开始招商,故租金不详
荆门大家装紧靠万达广场,是荆门最大体量家居建材中心之一,专业的家居建材市场,占据地理位置优势,商铺销售情况好。
项目地址:深圳大道以南、象山大道以西
开 发 商:荆门恒业联房地产开发有限公司
联系电话:0724-8602866
商圈名称 荆门大家装
等级 C级 新兴商圈
人流 稀少
业态 1-3层装修建材, 4层家居中心
占地面积 37.5亩
建筑面积 约55000㎡
工程进度 已竣工开业
开盘时间 2013年9月
本期销售率 95%
平均单价 12000元/ ㎡—13000元/ ㎡
单价范围 8000元/ ㎡—25000元/ ㎡
楼层差价 1F22000元/ ㎡ 2F18000 / ㎡ 3F10000元/ ㎡ 4F8000元/ ㎡
主力面积 20㎡--30㎡
主力总价 40万
优惠政策 20年统一经营,返租20年,年回报率7-8%
装修情况 已装修
租赁价格 一楼租金均价1.6-1.83元/㎡/天
出租率 85%
一马光彩大市场是荆门市政府重点招商引资项目,是东宝区政府重点建设工程项目。项目建成后,主要以家居建材批发为主,兼顾商务办公、休闲等业态,集产品交易、展览展示、品牌推广、电子商务、商管运营等一体,实现“一站式”便捷采购和“一条龙”全面服务,打造鄂中地区专业市场龙头标杆。
楼盘地址:荆门东宝路1号(原杨家桥大市场)
开 发 商:荆门东盟投资有限公司
联系电话:0724-2297777
商圈名称 一马光彩大市场
等级 B级 成熟商圈
人流 约20000人次/天
业态
建材家居零售批发总部基地
占地面积 366亩
建筑面积 32万
工程进度 一期已经封顶
开盘时间
一期开盘时间2014年11月20日
本期销售率 待定
平均单价 待定
单价范围 待定(以开盘日销售现场价格为准)
楼层差价 待定(以开盘日销售现场价格为准)
主力面积 30-50平米
主力总价 待定(以开盘日销售现场价格为准)
优惠政策 2待定(以开盘日销售现场价格为准)
装修情况 在建
租赁价格 待定
出租率 待定
项目地址:牌楼镇政府旁。 项目优势:重型机械交易占比50%,招商满铺旅80%。唯一重型机械交易市场,而且有着再生能源利用回收与加工。 项目劣势:地段偏僻交通不方便。道路路况差。
楼盘地址:湖北荆门市东宝区牌楼工业园
开 发 商:湖北鄂中再生资源大市场有限公司
联系电话:0724-2413999/2413998
商圈名称 鄂中再生机械城
等级 D级 新兴商圈
人流 稀少
业态 重型机械、二手汽车、再生资源利用厂房
占地面积 500亩
建筑面积 建筑300000㎡ 销售90000/㎡
工程进度 一期在建
开盘时间 2014年9月底10月初
本期销售率 未开盘
平均单价 外街10500元/ ㎡ 内街铺5263元/㎡—6578元/ ㎡
包租返租 10年包租一次性返还24%
楼层差价  
主力面积 52㎡--72㎡
主力总价  
优惠政策 1万抵2万
装修情况 在建
租赁价格  
出租率  
荆门市唯一大型农贸交易批发市场,交通环境位于沪蓉高速路口,农产副品进出方便。政府扶持性将水果批发市场整体搬迁该项目,还享有国家补贴。 项目水果蔬菜区由开发商自持,出售物业由副食批发区、粮油批发区目前城区副食粮油交易已达到饱和状态。
楼盘地址:掇刀区团林铺镇石堰村207国道西侧
开 发 商:荆门市多辉农产品物流园开发有限公司
联系电话:0724-6088888
商圈名称 多辉农产总部
等级 E级 新兴商圈
人流 稀少
业态 蔬菜、水果、粮油、水产品、干货调味品、冷冻食品、副食、花卉和农资、种子 十大产业
占地面积 800亩
建筑面积 建筑800000㎡
工程进度 一期已完工
开盘时间 2014年4月26日
本期销售率 一期开出286套,去化143套,50%
平均单价 8000元/ ㎡
单价范围 6000元/㎡—10000元/㎡
包租返租 包租5年前三年一次性返18%
主力面积 双首层F1:100㎡--134㎡ F2:52㎡--72㎡
主力总价 48万
优惠政策 开盘前金卡9.7折,绿卡9.8折
装修情况 未装修
租赁价格  
荆门宜洋汽车后市场位于荆门市高新区兴隆大道迎春大道交汇处。 目前荆门唯一大型专业汽车后市场,地理位置好,交通便利。2011至2012年包租12年商铺产品较少。容易被市场认可而且总价一般能承受。 目前招商情况不是很好,独立商铺面积过大,基本在100㎡左右。产权式分割商铺不能够自己经营。
楼盘地址:荆门市高新区兴隆大道与迎春大道交汇处
开 发 商:荆门宜洋置业有限公司
联系电话:0724-2335252/2335353
商圈名称 荆门宜洋汽车后市场
等级 E级 新兴商圈
人流 稀少
业态 汇聚整车销售、二手车交易、汽配件销售、汽车用品、抢车辆维修、仓储物流、汽车美容、汽车金融服务、汽车文化。九大业态。
占地面积 175亩
建筑面积 建筑160000㎡
工程进度 三期已完工
开盘时间 一期2011年11月 二期12年7月
本期销售率 一期90%、二期70%
平均单价 10000元/ ㎡
单价范围 独立商铺10000元/㎡—20000元/㎡
产权分割6000元/㎡—15000元/㎡
包租返租 包租12年前三年一次性返21%
主力面积 双首层F1:20㎡--30㎡
主力总价 30万
优惠政策 一次性9.7折,按揭9.9折
装修情况 已装修
荆门金银岛居然之家位于城市东南,国道旁,位置比较偏僻,人流相对较少,目前不收租金。所以2元/㎡/天的价格相对偏高。
楼盘地址:掇刀区培公大道(北侧)199号
开 发 商:荆门海盛置业有限公司
联系电话:0724-8889988
商圈名称 金银岛居然之家
等级 F级 新兴商圈
人流 稀少
业态 沿马路是居然之家,1-3层,是家居中心。后面1层内街门面,都是家居装修建材
占地面积 240亩
建筑面积 建筑220000㎡
工程进度 二期在建
开盘时间 2014年7月6日
本期销售率 一期70%
平均单价 10000元/ ㎡
单价范围 6100元/㎡—17000元/㎡
包租返租 包租20年分别为:前三年一次返还21%,第4—5年每年7%、第6—10年7.5%、第11—15年8%、第16—20年每年增长0.5%
主力面积 24㎡
主力总价 20万
优惠政策 一次性9.7折,按揭9.8折。
装修情况 已装修
项目优势为:体量大,业态全,配置新,交通物流相对集中。一期建设完工。独立商铺销售价格低。 位于城市东南,国道旁,位置比较偏僻,人流相对较少,目前推广少,市场认知度不够。一直被市民认为不是政府领导的发展方向。
楼盘地址:荆门市掇刀区培公大道201号
开 发 商:湖北鑫港置业有限公司
联系电话:0724-8669777
商圈名称 人民万福国际商贸城
等级 F级 新兴商圈
人流 稀少
业态 汇服装批发、小商品市场、大型商超、家具家电、仓储物流、会展中心、SOHO办公、星级酒店、餐饮娱乐、生态住宅十大功能为一体的商业综合体。
占地面积 670亩
建筑面积 建筑500000㎡
工程进度 一期完工
开盘时间 2013年11月
本期销售率 一期46%
平均单价 7280元/ ㎡
单价范围 6300元/㎡—11000元/㎡
包租返租 一次性返还三年租金21%
主力面积 62㎡--72㎡
主力总价 40万
优惠政策 一次性9.8折,按揭9.9折
装修情况 未装修
项目名称 销售售价 地段位置 进驻品牌 返租政策 综合评比
金银岛二期家天下 一楼:1.7万/平方
二楼:1.3万/平方
三楼:0.8万/平方
三星 居然之家

返租20年回报率8%

四星
宜洋汽车后市场 均价11000元/平 二星 品牌4S

包租12年返租112%(7%8%9%10%),5年可回购

二星
星球商业中心

一楼:1.8万/平
二楼:1.5万/平方
三楼:1万/平方
四楼:0.8万/平方

(2011年销售)

五星 沃尔玛等

返租5年回报率8%

五星
大家装 1楼:18000元/平
2楼:14000元/平
3楼:10000元/平
4楼:8000元/平
四星 大武汉家装 返租1到3年6%,4-7年6.5%,7-15年7%, 四星
项目 业态 卖点分析
荆门大家装 建材家居系列(陶瓷、洁具、橱柜、地板等) 20年统一经营,返租20年,年回报率7-8%,入驻商家80%,“先行赔付、无理由退换、差价返还”三大售后制度,提前启动开业运营的各项前期工作。优惠折扣为9.9折。
宜洋汽车后市场 整车销售、汽车配件、汽车美容、维修、二手车交易 12返租,1-3年回报率7%、4-6年回报率8%、10-12年回报率高达12%,已招商入驻奥迪4S店、雪铁龙4S店、金王子二后车交易等商户入驻。
金银岛二期家天下

家居建材、写字楼

10~~35㎡黄金旺铺,20年统一运营,8%年回报率,10年回购政策和居然之家联手打造全新的规模最大,业态最全,全面升级的一站式家居建材城
多辉农产总部 小商业、果蔬、干货、水产、冷库、糖酒副食、仓储、粮油、住宅项目。 卖会员卡中、存2000元享开盘9.8折、存5000元享开盘9.7折优惠,返租5年,年6%的返租率。打造鄂中一站式农产品交易中心。
荆门万达 万达百货等自营业态,无招租业态,直接卖 一次性付款9.8折,按揭9.9折,品牌影响力强,知名度高。
荆门一马光彩大市场 家居建材 一期在建,2014年9月底10月初。主力面积:30㎡--50㎡;成交主力总价:25—30万优惠政策:1万底2万一次性签三年包租5—10年
人民万福 初重型机械、二手汽车、再生资源利用厂房 一期在建,开盘时间:2014年9月底10月;优惠政策:1万底2万包租返租10年包租一次性返还24%
      随着房地产市场的不断成熟和完善、社会经济和商业流通的发展、房地产开发水平的提高、城市消费人口的增长、现代交通工具对居民活动范围的扩展,荆门商业物业将面临最好的发展机会,在未来可能表现出如下趋势:
商业地产的发展契机
       受楼市调控影响,股票市场剧烈波动、住宅投资门槛提高,当住宅投资门槛与商业地产首付门槛一致的时候,商业综合体必然成为首选。
      同时,从商业地产生态规律来说,实体经济的向好说明商业消费市场强劲;
      从商业地产招商情况来说,因为普通住宅、股票投资受限,必然加剧部分资金流入商贸零售领域;
      从商业销售角度来看,住宅门槛提高间接带旺商业地产热销。消费者、商家、销售三者之间衔接更加流畅,商业综合体迎来新契机。


荆门商业地产发展趋势
       1、 市场竞争具有双赢性
      经过若干年的发展,荆门市城区已经分布着多个影响力很强的区域性商圈。如果在一个新兴商圈里,没有几个大型项目共同存在,将无法吸引足够的客流量,更不足以支撑整个商业区域的繁荣。而在此区域的每个商业项目,将起到互相烘托的作用,达到区域共赢。
      但是在区域经营中,一定要形成错位经营,达到互补,尽量减少同区域项目对于自身项目的冲击。
      但从长远发展来看,在本区域尚未形成具有影响力的大型成熟商圈的情况下,局部商业的发展将烘托起整个地区的商业气氛,为超大型商业物业的开发进行良好的铺垫。
      2、 商铺经营管理专业化
      随着荆门市商业环境的不断发展,商业物业市场将明显呈现出更理性的需求。投资者和经营者已经意识到了经营管理的重要性,都将会对开发商提出此类要求,促使开发商对市场作出售后承诺。
       对于本项目除了要考虑如何将商铺尽快的销售出去,还要考虑商铺如何经营才能保证旺场,才能令物业保值和增值。
      3、 商业物业市场发展规模化
       随着荆门市商业环境的不断发展,商业物业从原来无序、散乱的不规则市场,将逐渐走向有序的规范市场。
      项目必须考虑适当的超前性,提升自身的竞争力,以适应未来搞标准商业物业发展的需求。

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