国土部：部分地方政府故意抬升地价房价

　　针对近期媒体对所谓“地王”的频繁报道，国土资源部昨日召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会。座谈会对一些地方政府默许甚至助推出现高价地，抬升房价地价；或在债务压力下，集中推出优质地块，忽视有关均衡供地要求等行为提出警示。

　　国土部警告地价异动城市

　　国家统计局最近公布的数据显示，8月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格同比上涨幅度高达18%~20%之间。从全国范围上看，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。

　　“面包”畅销，“面粉”亦成为抢手货。北京、上海、广州等主要城市今年前8个月的土地出让收入已轻松超过去年全年，“地王潮”从一线城市逐渐向二线城市蔓延，被业内视为危险信号的“面粉贵过面包”现象再次出现。

　　对此，国土资源部昨日召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会，要求做好近期和下一阶段工作，切实稳定土地市场。据新京报报道，国土资源部副部长胡存智表示，今年1-8月，全国房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；全国房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。

　　其中，住宅用地供应同比增加33.9%，供应了8.02万公顷，已经接近过去5年年均供应量。一线城市增幅明显。全国城市地价动态监测数据显示，三季度住宅地价环比小幅上升，加速上涨态势已有所缓和，地价整体上仍处于温和上涨的通道内。

　　胡存智指出，与此同时必须看到所谓“地王”出现后面的复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；一些大型房企出于提前抢夺定价权等种种考虑，加上自身实力比较雄厚，加大了对优质地块的争夺力度；一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。

　　这些因素综合在一起，放大了这些地块对市场预期的负面影响。

　　胡存智还表示，四季度，国土资源管理部门要加大高价地的防范力度。按照历年土地供应规律，四季度土地供应迎来新高峰，加之地方政府性债务偿债压力，市场产生高价地动力很大。各地务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。

　　此外，胡存智表示，在防范地价异常波动的同时，房价持续较快上涨、供需紧张的城市，要继续增加住宅用地供应，在第四季度加快供地进度。必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。

　　各城市特别是4个一线城市要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号，以过去5年实际供地平均量为标准，持续增加住宅用地供应，保证一定的增幅。

　　那么，开发商及业内人士又如何看待国土部的表态呢？据经济观察报报道，华远地产董事长任志强近日在接受媒体采访时表示，最反对用“火爆”这个词，出现地王的仍是局部地区，集中在一线城市，三四线城市今年一个地王都没有。如今就连万科都从三四线城市退回来了。

　　而整体土地市场供应量是下降的，去年因为市场供应量极低，今年房企很多没地了，所以才有了房企“补仓”的说法。同时，在中国房地产学会副会长陈国强眼中，房企把目光集中在一线城市，看重的是可控的风险和旺盛的需求。

　　陈国强表示，历经数轮调控，如今房企都有一个共识，只要拿到优质地块，风险相对很小。一线城市房地产市场风险更可控，需求旺盛，房价上涨空间大，三四线城市如今面临着需求不足，供应过量的危险。

　　住宅、土地供应不足，导致房企高价夺下优质地块，而伴随未来高价地入市，房价可能再度推高，俨然已形成调控的怪圈。“购买力巨大，高地价支撑房价上涨的预期，大家都来买房、投资，北京房价调控的压力很大。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示。

　　一线城市房价疯涨令人印象深刻

　　在一线城市率领下，9月主要城市的房地产市场上演今年3月以来的新一轮疯狂行情。对此，万科董事长王石日前在其实名微博上频频提示楼市风险，引发业内广泛关注。他称，“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”

　　据人民网[微博]报道，日本的土地价格从1985年开始进入快速上升时期，从1986到1989年持续保持20%以上的涨幅。相较于1985年，1991年日本六大城市的土地价格指数上涨超过2倍。爬得越高，摔得越惨，到2002年，与1990年的最高点相比，日本六大城市的土地价格下跌了约80%。

　　而回望当前国内房地产市场，“史上最严厉调控”并未放松，国内楼市的新一轮火爆行情却如火如荼，在这样的背景下，大佬王石的警告显得格外刺眼。

　　以北京华贸城为例，北京房地产交易管理网显示，2012年9月28日，该项目取得两栋楼的预售许可证，住宅拟售均价分别为15676元/平方米、18780元/平方米，最后成交价为25568元/平方米；2013年3月28日，该项目新一批住宅拟售均价，已高达35009元-39608元/平方米，最后成交价是45240元/平方米。

　　今年10月份，北京华贸城将推出新一批精装修房源。销售员保守估计，“均价将在45000元/平方米左右”，而且不确定此价格是否包括装修款。北京华贸城并非孤案。在近期公布的一份北京涨价地图中，北京华贸城所在的北苑板块是北京今年涨幅最高的区域，高达47.58%；其次是通州(社区网 论坛 商铺)区域，为41.44%；其他区域涨幅普遍在20%左右，这与国家统计局公布的数据大致相符。

　　然而，北京中原地产研究总监张大伟测算，按照目前市场上频繁出现的“地王”，如果未来售价要达到正常的利润，房价需要在一年内再涨50%，否则“地王”入市的风险将非常大。因为，大部分“地王”地块的楼面价已经超过区域内在售的房价。

　　某知名品牌开发商营销总监称，“感觉北京楼市又像回到了2009年。”他十分担心这种疯狂上涨所带来的不良后果。不过，也有乐观的开发商认为，由于现在政府还在限价，所以现在买房必赚。尤其是近期拍了高价地的区域，开发商的心理预期正在不断膨胀。

　　亚豪市场总监郭毅也十分担心目前的市场状态。“市场主体还是刚需人群，一旦房价上涨到这部分人群无力承受的程度，买房的人越来越少，拿什么支撑涨价？高价地怎么消化？”不过，当曾经的“地王”在本轮楼市热潮中轻松解套后，乐观者已经喊出，“北京等一线城市什么项目都能做，什么项目都能做好”的口号。

　　对此，王石表示，没有价格永远增长的房地产市场。“万科能做到的是，绝不拿‘地王’、坚持主流住宅、提升质量、拥有现金流。”值得一提的是，和王石一样持谨慎态度的开发商无疑正在增多。9月18日，在观摩了上海宝山一幅地块出让全程后，一位开发商不禁感慨：“土地市场已到了最疯狂的时间点了，预感调控在即。”

　　“对于楼市政策，目前新一届政府还没有明确的表态，所以很难判断是否新一轮的调控将到来，但‘面粉贵过面包’现象的出现，无疑是一个危险的信号。”一家中型房企负责人说。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。专家则认为，不同于以往一味打压需求的调控思路，本届政府正在推进供应端的充分释放。对于抑制投资投机需求，通过用一种等量级的政策去代替当前的限购已经基本在业界达成共识，房产税被寄予厚望。以促供应为主，以抑需求为辅，本届政府的调控思路已经逐渐清晰。“新一届政府在吸取了此前的经验和教训的基础上，又一次重拾了对房地产顶层设计的系统性构建。