一线城市地价同比上涨四成
受房地产市场回暖影响，地价持续反弹。
易居房地产研究院最新发布的报告指出，7月，10大典型城市土地成交建筑面积和土地出让金总量，继6月冲高后有所回落，但土地出让金成交均价和溢价率分别环比上涨6.9和1.3个百分点。
上海易居房地产研究院研究员曹倪娜认为，土地市场复苏初期，会出现一定程度的震荡和反复。但是综合近几个月各项指标走势，土地市场“止跌企稳”的形态可以确定，尤其是土地出让金均价已经进入上升通道。
在十大典型城市中，一线城市地价上涨最为明显。数据显示，7月份，土地成交建筑面积为394.8万平方米，环比下跌10%，同比下跌22.5%；成交均价为9205元/平方米，环比下跌1.6%，同比上涨40.1%。
高溢价地块频出，北京成交的7宗土地中，4宗溢价在50%以上，二线城市甚至出现不少溢价率100%以上的地块。
值得注意的是，北京四块高溢价土地均来自北京大兴区。7月3日，北京大兴瀛海一宗含有住宅性质的地块被北京城建以22.8亿元的价格和配建94078平方米限价房的代价摘得。据测算，该宗地的成交楼面单价高达3.6万元/平方米，创区域新高；7月7日，北京大兴区瀛海镇一块住宅用地出让。经过32轮竞价，龙湖首开联合体最终以25.95亿元、配建8.99万平方米限价房的代价竞拍成功。最终该地块的平均楼面价达到3万元/平方米。
曹倪娜表示，继6月土地成交均价增长率冲破0轴线站上正区间，7月继续冲高，伴随着房地产市场回暖，预计下半年土地成交均价有望达到甚至超越2014年的历史高点。随着楼市回暖步伐加快，下半年政府必然加大土地出让推进力度，但是各地推地量增加的原因有所不同，如多数城市为追求卖地利益最大化，会选择等待市场进一步复苏，房企拿地信心大振后，再提高推地量；少数城市，如深圳和上海，是为了抑制房价过快上涨而被迫增加土地供应。
克而瑞研究院杨科伟认为，自2014年起土地成交总量持续处于低位，房企土地储备本就不多，加上近期楼市火热，商品住宅成交量屡创新高，消化了房企不少库存量，拿地补仓布局下半年成为房企的头等大事。但无奈政府供应节奏减缓，优质地块少之又少，争夺之间溢价率提高则是必然。
杨科伟认为，溢价率上涨趋势短期内不变。因为从各地方政府公布的2015年土地供应计划来看，大多数城市有计划地减少土地供应，尤其是一线城市，全线降低未来土地供应量。但房屋需求量并没有减少，僧多粥少的趋势下，溢价率提高毋庸置疑。不过，各城市能级间的分化继续，一线城市土地热度不会降低，土地抢夺或更加激烈，地价有望再上新台阶。二线城市或将出现马太效应，强者愈强，弱者愈弱。而抗风险能力较差的三四线城市，成交规模和成交金额预计将继续萎缩。
由于地价居高不下，合作已经是开发商不得不采用的方式。
中国电建地产集团有限公司副总经理谢苏明在接受记者采访时表示，未来房地产开发合作是趋势。电建在合作过程中主要看各自已有优势，进行优势互补，在开发过程中更好地获取土地资源、降低土地成本，为客户打造出适合需求、更有价值点的产品。在合作伙伴选择上，央企比如招商地产、华润地产等，民企如卓越集团等都是电建的战略伙伴；另外，还与一些金融机构合作，如民生银行和平安地产。(编辑 骆轶琪)
面粉贵过面包，核心城市土地供应下调
21世纪经济报道特约记者 荆宝洁 北京报道
8月4日，苏州市国土资源局发布公告，对2宗位于姑苏区劳动路南的地块组织公开网上挂牌出让，出让土地面积共计约23.13万平方米，两地块总起始价约46亿元，楼面价接近2万/平方米。
从6月初恢复二季度土地拍卖开始，苏州土地呈现出升温趋势。首场土地拍卖，在2小时不到的时间里，苏州市土地储备中心吸金130亿元。趋势延续至7月。
7月初，苏州园区的土地以111.23%的溢价率成为该区域的地王。一位不愿透露姓名的开发商在接受21世纪经济报道记者采访时称，在这块土地拍卖前半个月，该公司在苏州的项目正准备开盘。后来，这块地的价格出来以后，该楼盘直接每平方米加价2000元，当天去化率达到60%。
早前，九龙仓集团副主席周安桥在接受21世纪经济报道记者采访时表示，一二线城市土地价格增长得很厉害，面粉比面包贵；在一些城市，按照现在的土地市场行情，楼市需要相当程度的上涨，才能匹配今天的土地价格。
事实上不唯苏州，个别城市、个别区域的土地市场已经回暖。新地王频频诞生，即使去年流拍的土地也加价重新上市。
7月28日，央企信达以总价33.6亿的价格拿下滨湖区BH2014-05号地块，该地块楼面价达到7295元/平方米，成为“双料地王”。7月29日上午，郑州福鸿元商贸有限公司以约6.06亿元摘得郑政经开出（2014）026号地块，溢价率142.17%，按最大容积率3.5计算，该地块楼面价3235.68元/平米，每亩单价约755万元，打破此前绿地所拿地块每亩669.2万元的单价，成为经开区新晋“地王”。7月31日，碧桂园经66轮竞价，11.05亿元拿下广州南沙湾区块海港大道东侧地块，宗地面积达6.25万平米，成为南沙新地王。8月4日，广州南沙以38860万元挂出2宗地块，其中1宗为去年流拍的2014NJY-7地块，属于住宅用地，再次出让时起拍总价较之去年贵了400万元。
当下土地市场上的热度，难以从官方公布的数据中找到端倪。一则因为有时间差，7月份的土地拍卖情况将反映至三季度的数据中，10月份才能公布。二则因为是平均数，根据国土部下属的中国土地勘测规划院城市地价动态监测组发布“二季度全国105个主要城市的地价监测报告”显示，2015年度第二季度全国地价水平整体稳步上升，各用途地价环比增速呈上升态势，同比增速则持续放缓。数据显示2015年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3574元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米。
值得关注的是，高华证券通过对302个主要城市土地购置活动的监控发现，在连续13个月同比下降后，6月份土地出让金额转为正增长，环比上升103%，同比上升19%。土地出让金的上涨主要是因为成交均价环比上升60%所致。
对市场趋势做出判断时，原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强最关注的是环比数据的变化。环比数据的改变常常意味着新趋势的确立。他在不久前接受21世纪经济报道记者采访时称，至多进入9月份，许多城市就会出现房价环比和同比的增长。
市场的分化亦很明显。以库存量较大的长沙为例，长沙市国土资源网上交易系统数据显示：2015年上半年，长沙城区共挂牌出让28宗地块，已成交地块23宗，成交总面积同比下降约45%，近五年内仅多于2012年上半年；成交总金额同比下降约78%，创下自2011年以来的最低值。7月7日，从湖南中原研究中心发布的《中原集团半年刊》中数据可知，截至2015年5月，长沙楼市的库存量为1731万平方米，库存消化周期仍长达20个月。
国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从需求来看，以居住为目的购房需求不可能呈现出爆发式地增长；而投资性的需求也在逐渐消失。房价失去了暴涨的基础。无论地价和房价，都和宏观经济水平和购房者的支付能力密切相关。这些因素恰恰在过去房价暴涨时期是被忽略的。
不过，邹晓云认为一线城市的地价上涨也很正常。事实上，公布了2015年计划供地情况的三个一线城市中，北京计划供应居住用地1200公顷，同比下降27.27%；上海计划供应居住用地600公顷，同比下降20%；广州计划供应居住用地524公顷，同比下降24.21%。
在市场不好时，地方政府不仅放慢了推地节奏，也暂缓了一些区位良好地块的出让，开发商也减少了拿地。而在市场转好之时，部分区域会出现阶段性的供不应求。这亦是任志强判断房价上涨的因素之一。
鄂公网安备 42080202000123号
