监管交易地块溢价率 国土部调控政策持续加码

　　2012年全年异常交易地块数量及溢价水平处于本轮调控以来的低值。

　　截至 2012年 12月 31日，全年上报异常交易地块 275宗，较 2011年的 609宗相比，大幅下降；溢价率方面，2012年监测城市平均溢价率为 9%，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了 30 %， 2012年第四季度上报异常交易地块平均溢价率比上季度下降了 20%。1月 15日，中国土地勘测规划院地价所所长赵松在国土资源部（以下简称国土部）《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果发布》新闻发布会上表示。

　　作为地价风向标的平均溢价率不断下挫，让2012年的土地市场显得有些冷清，而 2013年 1月 16日北京市国土资源局（以下简称北京市国土局）交易大厅也依然延续着这种寒冷局面，首创联合体以最高价 21. 8亿元投标北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区 F-02地块 C2商业金融用地国有建设用地使用权，溢价率仅为 23%，而 2012年全北京市土地平均溢价率为 27 %。

　　高溢价成交地块的溢价率水平处于调控以来的低值，显示当前土地市场依然处于相对平稳期，因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。赵松表示。而记者获悉，目前国土部也正在结合以往经验和教训，继续研究新举措抑制溢价率。

　　调控下的推地变化

　　按照经济学原理，土地溢价率过低主要与下列因素相关：竞价激烈程度、土地出让方式（挂牌转招标一般溢价率会低）、地块位置、是否设置竞价上限等，但2012年的土地市场却非常特别，主要是政府调控使然。黄金湾投资集团董事长申威接受记者采访时表示。

　　2012年上半年房地产处于低迷期，小房企活跃于土地市场，流拍、流标等非常多，所以 2012年上半年整体土地市场基调偏冷。而 2012年下半年，由于企业土地战略的需求，土地市场有所升温，但在这样的宏观形势下，溢价率肯定不高。北京城建集团拿地负责人陆永刚向记者坦言，土地 溢价率跟楼市的呈现息息相关。

　　2012年第一季度楼市一直在冷清中苦熬，因此一季度土地流标率高达 20 %，国土部不得不通过政策监管流标率，但在楼市成交大幅上涨的红六月，与之对应的是土地市场的回暖，6月以来一些大城市地块高溢价出让频现，既有恒大 以 13. 22亿元、溢价170 %、楼面价近 3. 3万元拿下的广州珠江新城商业地块，也有上海嘉定新城地块高达 435 .5%的成交溢价率。

　　按照国土部的要求，一个地块超过 50%溢价率就需要上报国土部备案，备案就意味着你要不停地去国土部、省政府等处周旋，一个地块溢价率超过 50%，地方国土资源局就要向国土部说明溢价高的原因，若一个地区连续 3次溢价率超过 50%，就可能会被问责。因为你的城市出现高溢价率地块那就说明你对土地基价评估过低，这意味着你对土地市场判断不准确，对宏观调控基调把握不准。东部 某省国土资源厅内部人士向记者感慨，最后只能提高土地基价。

　　而下半年北京市国土局暂停出让多幅地块就是一个例子，“先推出溢价率低于 30%的地块，然后中间再插一个高溢价率地块，只要不连续出现溢价率高于 50 %地块，就不会引起国土部追责。上述东部某省国土部内部人士向记者分析。

　　继续抑制意义不大

　　而根据记者获得的信息显示：2013年国土部将继续抑制溢价率，部分城市将采取设置竞价上限、配建保障房等形式控制地价。

　　但有专家认为抑制溢价率，对土地市场不会产生多大影响。

　　在土地市场上，抑制溢价率是没有任何意义的，平均溢价率只是政府显示政绩考核的一个标准，因为土地基价是由供应方自己定价，而供应方是垄断的，所以溢价率对于土地市场走向没有任何意义。申威表示， 2013年土地市场最需要戒备的是货币流动性，而不是溢价率。

　　他给出的理由是，根据 2013年 1月 10日央行数据显示： 2012年末，M2余额为 97 .42万亿元，同比增长 13 .8%，比 11月末低0 .1%，比上年末高 0.2%。

　　但也有业内人士认为压抑土地基价会让地方国土资源局过高地评估地块，最后造成土地流拍、流标，这些会影响土地市场价格。综合国内外因素影响，预计 2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨，其中商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，总体平稳，局部敏感波动。赵松预 测，2013年土地市场将呈现上扬趋势。

(责任编辑：若英缤纷)