转自：新浪“楚芸工作室的博客”
虽然目前楼市在一线城市表现回升，但总体情况依然堪忧，难言走出困境。这个时候，咱们的眼睛瞪得大大的，寻找稻草。结果令人失望，好象国家的宏观利好性政策以及宏观走向，都找不到哪怕雷同的稻草，一些中小房企伺机出走，一些大的房企也在优化业务结构，本质上还是去房地产化。
固然短期利好即稻草找不到，或者说没有，但如果把房地产作为产业来评估，依然会有好的消息面，笔者仔细归纳分析，认为未来楼市依然利好不断，它们是：
第一大利好：房产品的成本结构与功能结构方面的利好。
无论是与国家的利益分配导致房产品成本畸形，国家拿得多的情况将发生变化，此外，完全资金沉淀型的产业特点会有较大改观，再加上房产需求精细化带来的产品多元化，三项并举将直接导致房产品的成本结构发生革命性变革。
税制的规范解决的虽然不是税负的立减，但有利形成成本规律，从而利于房价中的成本优化；另外，税制下的国家利益消除了隐性成本，这是一笔不小的开支，尤其在政策市条件下更是如此。税制取代公章与审批将有利于成本的相对稳定。
现在的房地产业玩的是资金，无论是开发商还是投资者，围绕回报周期与投资成本的考虑比较多。房地产成长为资金沉淀型产业有其历史原因，其一是土地囤积居奇效应，其二是面包与面粉关系倒挂导致房价完全脱离市场价值规律的约束，其三是投资品牌少而房产品投资收益率相对较高导致的资金过度集中，其四是咱们的房地产建立在贫富分配悬殊的体制下面，资源资产的属性决定了房子一开始就被投机了。
未来呢，推行房产证券化，推行基金民间参与，利率也市场化了，对房地产资金沉淀属性会做出根本性调整，楼市也许有点象股市，有众多的资金供应也有众多的分吃其中利益的食利者，当鸡蛋不放在同一个篮子里，其资金的放大效应会大大削弱。
捎带带来功能结构的变化也有利房产业的解套。
当房子不再是大宗资金套利性产品，也没有那么多的投机空间，成本也规律化了，房产品的功能结构必将发生变化，也就是此前滋生的那些复合地产将获得长足的发展，产品功能结构变化带来产品多元化，而不会出现按产权按投资属性做简单划分，消费方式也会变革，当买房不会吞噬掉一家人的未来的时候，这种消费有一定选择余地，这个时候价值与价格才有牵连，房价的调节工具市场化便决定了楼市整体向一种平和的产业过渡。
这种秩序性的更替有利房地产利益单位与个体的各取所需，从而造就平和的楼市。
第二大利好：房产业方面的税政制度化带来的整体规范性利好。
上面略有述及的一个方面即税制带来成本的规律化，消除隐性成本。此外，房产业方面的税收制度化带来产业的整体规范对楼市存在整体利好。
其一，土地储备将更有规划与战略考虑，此前囤积土地将让位于战略储备，而不简单归结为囤积。
其二也是更为重要的一点是，税政的规范让土地囤积利润消失，投机特点瞬间降低。
再则，供求关系得到市场化规律的支配，此前房价高低错落，主要方面一是地价持续走高，隐含在土地上的隐性成本与囤积利润让土地成为逐利者的唯一追求，也存在倒地的可能，尤其人口流入城市的土地更是行家争夺的主战场。这种人为的杠杆性的供求关系决定了房价无法受制于市场规律，以后消除土地盲目囤积并去库存后的房产市场将发挥供求规律的主要作用。
因此未来房地产市场将是一个纯粹的与其它行业并无二致的平均化的行业，也就存在风险与利润的对等，消费也日趋常规化，房价也不会出现离谱的过大波动。
第三大利好：需求精细化带来房地产的升级。
日前在南中国，许多放盘产品出现的广告词是，15-30平米的复式户型甚至平层户型，这就是需求精细化的一个显现。
举个旅游产业发展的例子，到一个目的地旅游城市，交通及住宿费用加起来年均在4000元/周左右，现在推出吻合旅游发展产业的这种小户型产品，其总价差不多是20周左右的旅游费用，许多具有优越资源的目的地旅游城市将成为这类置业者的首选。
伴随需求精细化带来的房地产升级，主要方向一是空间，另一是功能，其三是附加值，主要大类将集中于养老地产，旅游地产、度假地产、养生地产、娱乐地产、生态地产、人文地产、投资产品这些方面，哪一方面都蕴藏着巨大的需求量。
需求精细化带来的另一个明显意义是房产品的个体投资额减少，买家更为群体化，目的性更强并且不依赖于回报方式或周期，有些甚至不用现金来衡量其回报价值，这为还原一个真实有效的房地产业提供了一种新的思考范式。
第四大利好：行政规范带来效率，房产业的去政策化为规范产业发展提供契机。
管制下的房地产除了增加开发商的隐含成本，还有效率低下的问题，比如前不久吉林丹东开发区玻璃基地那个事件，都是行政效率制约项目无法推进甚至流产。
本届政府致力于行政效率革命，下放审批权限以及缩小某些控制性审批，未来行政将更加规范，规范带来效率。
此举配合房地产业的去行政化，市场化改革取向，对房地产业的规范发展提供契机。
第五大利好：宏观财政与货币政策的价值观嬗变将带来传统支柱产业的全面利好。
谈谈币值及股市的问题大家都担心人民币持续贬值对楼市的影响。
笔者认为，长痛不如短痛，包括币值稳定以及汇率改革，农村市场的开发，面对国际环境我们的对策，都指向一个重大利好，那就是宏观财政与货币政策将集中表达为适度的宽松。
与此同时，传统支柱产业如何定位以及国家如何利用，楼市首当其冲。
笔者所以认为未来宏观财政与货币政策的价值观嬗变将带来传统支柱产业的全面利好，基于以下两条：
第一条，未来中国也会实施较为宽松的货币政策一段时间，否则无法缓解目前传统产业面临的困境，换句话当周边国家及主要经济体都在QE，我们未必能够长久按兵不动。
第二条，在由依赖土地财政到过渡到公共财政这段时间，正好是中国改革攻坚的时间，所以宽松财政政策会持续一段时间。
这两大宽松对楼市的给予的最大支持，一是维持持续的购买力培植，2014年以来的楼市困境并非人们没有需求，而是没有购买力或者购买力遭到损失而不敢消费，只有宽松的财政与货币政策才能刺激购买力的适度扩张，换来部分超前消费，支撑类似车市楼市这些传统产业的过渡与换代；二是资金成本，此前楼市最大宗的资金来源是民间拆借，成本高昂，未来两大宽松政策的实施势必让楼市的时间成本大为降低，从而减少房价中人为转嫁给买房者的那部分冤枉开支。
第六大利好：房产品附属产品升级提升带来房产本身的利益格局发生革命性变化从而带来房产业的调整，奠定持续可发展性。
未来围绕建筑节能环保与高科技的引入，以及网络智能化家居的发展，包括电子产品进入家居行业，这会导致房产品的附属产品升级，从而对传统的房产品属性与构件进行革命，利润来源的多元化以及供应端的多元化，均将带来行业的调整，奠定其可持续发展路径。
加工成为一大趋势，此前房子由开发商拿地，建筑商建设，然后主要围绕内外装及交通道路景观的铺设完成成品建制，所有成本均系于开发商所有利润均由开发商决定，期间还存在三角债，一荣俱荣一损俱损。未来房地产构件化与工厂化生产将使房产品加工特点更为明显。
未来开发商更象一个集成加工商，从全国甚至全球进行固定战略性采购，这可以大大降低成本，还可以引领一些创新需求。
加工过程化会带来行业构件的革命，也许除了钢材水泥无法替代，其它都面临变化，尤其是构筑物及结构框架方面会有大的升级。
一个行业是否可能持续发展，主要看其利润的长远性与分配机制，此前为什么房地产一忽儿暴利一忽儿跌入冰窖，核心机制的单一与垄断性强化是主因，政策则是诱手，未来利润多元化与供应终端的多元化发展会导致利益格局的多元，从而为行业可持续发展奠定基础。
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