上海再加码:首套、二套首付不低于35%、50%!

　　上海已经进入气象意义上的冬季,比常年偏早10天左右。而楼市“寒潮”昨夜也悄然袭来，上海楼市新政继“沪九条”、“沪六条”之后再度加码，直指差别化房贷新政。

　　上海市住建委昨天公布，自今天（11月29日）起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。

　　在上海已拥有1套住房的、或在上海无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进点评，本次楼市政策调控，和全国其他城市一样，属于政策的进一步加码，体现了上海地方政府对于楼市调控的坚持以及稳定房地产市场的决心。

　　此前上海购房政策总体上已经比较严厉，但是从近期房地产市场数据来看，政策必须加码。这和目前上海房地产市场面临的三个压力有关。第一是库存规模相对不足，亟需通过政策调整来实现供求关系的平衡。第二是房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大。第三看涨预期依然较强烈，亟需通过政策进行市场预期的引导。目前出台政策，时机成熟、政策条文清晰且具有针对性，具有积极的意义。

　　根据易居研究院智库中心提供的数据，今年8月份开始，上海新建商品住宅（包括普通住宅、别墅和商住两用住宅）的成交均价为42475元/平方米，这也是上海第一次出现了均价破4万的态势。到了9月份，该均价为44893元/平方米。10月份政策有所调控，房价有所下跌。数据显示，上海10月份新建商品住宅成交均价为44042元/平方米，相比9月份下跌了851元，环比下跌了1.9%，同比上涨32.7%。和房价走势对应的是库存规模和去库存周期。

　　上海楼市新政“剑指”高杠杆投机客

　　上海此次政策内容，直击当前房贷市场、房价等核心问题，调控积极有效，也有很强的针对性，对于高杠杠买房等行为有一个较为明显的管制影响。

　　1，差别化住房信贷政策做新的规定，即从11月29日起，购买首套住房的首付比例为35%，购买第二套住房的首付比例为50%，非普通住房，需要7成首付款。引导购房需求，抑制投资及高端物业投机行为。

　　2，加强交易审核、房贷信息查询、土地拍卖市场资金来源。

　　《通知》要求，各房屋管理部门要加强房屋交易审核工作，认真做好住房信贷房屋信息查询工作。各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平，对于有投资、投机性购房特征的，应从严确定首付款比例和利率。人民银行上海分行和上海银监局将加强监督检查。

　　此外，上海银监局已会同规土部门深入核查了部分土地拍卖的竞得资金来源，正在对查实存在资金违规进入土地交易市场问题的银行业金融机构采取行政处罚措施。后续还将积极配合相关部门，持续开展土地交易资金来源核查工作。

　　3，严格执行公积金差别化信贷政策，加强二套房调控力度。第一是提高首付比例，第二是上浮贷款利率，第三是降低贷款最高额度，第四是限制贷款次数。

　　在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

　　二是体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控。借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

　　4，继“沪九条”、“沪六条”之后，上海再次加码楼市调控。

　　上海推行差别化住房信贷政策问答

　　一、商业银行如何认定首套房贷？

　　答：居民家庭名下在本市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35%。

　　二、商业银行如何认定二套房贷？

　　答：居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　三、本次政策调整从何时起执行？

　　答：考虑到将政策调整对新申请贷款家庭的影响降到最低，本次政策调整以购房合同网签时间为界。网签时间在11月29日（含）之后的，执行新政策，网签时间在11月28日（含）之前的，执行原政策不变。

　　四、购房人如何办理住房信贷的房屋信息查询？

　　答：签订购房合同后，借款人及其家庭成员应持购房合同、经贷款银行审查的《借款人家庭住房查询申请表》、借款人及家庭成员的身份证件、户口簿、结婚证等材料，向市房屋状况信息中心申请核查家庭名下住房状况，市房屋状况信息中心受理后5个工作日内出具查询结果，该查询结果作为贷款银行审贷的依据。

　　为方便办理查询手续，本市多数商业银行提供房屋信息查询的代办服务，经当事人授权的，可由贷款银行持相关材料统一向市房屋状况信息中心办理查询。

　　五、《通知》提出严格核验购房居民家庭住房状况相关信息，具体包含哪些内容？

　　答：市房屋状况信息中心会同各贷款银行严格核验借款人家庭住房状况相关信息，一是核查借款人申报的其家庭成员名下住房状况信息；二是与民政等部门联网核查借款人申报的婚姻状况等信息；三是比对借款人在房产税、住房限购和差别化住房信贷申请中申报相关信息的一致性。

　　六、本次公积金贷款政策调整的依据是什么？

　　答：根据本市住房公积金差别化信贷政策，以往主要是审核申请贷款家庭名下住房情况，即使缴存职工使用过公积金贷款，在还清后仍可再次申请。本次调整为同时审核家庭名下住房情况和公积金贷款记录。对于购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金差别化信贷政策不作任何调整；对已使用过1次公积金贷款的缴存职工家庭，即使名下无房，也只能享受第二套改善型住房贷款政策；对已经使用过两次公积金贷款的缴存职工家庭，不再向其发放第三次公积金贷款。这有利于体现公积金贷款的差别化和公平性，同时也体现公积金支持的对象。

　　调整第二套改善型住房的贷款政策是根据本次房地产调控要求所作的相应调整。2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公积金首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。2014年11月，为支持住房消费，本市根据人民银行、银监会文件要求，对购买第二套改善型普通住房的公积金贷款政策均参照首套住房政策执行。但在目前房地产调控的背景下，对购买第二套改善型普通住房不再参照首套住房贷款政策，对其首付款比例，公积金贷款利率和最高贷款限额都进行相应调整，以更好地体现与首套首次购房家庭的差别化管理。

　　调整借款人计算还款能力的月收入基数比例是根据《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金[2015]150号）中“在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%－60%”的精神进行调整的。本市目前计算公积金借款人还款能力为月还款本金不超过工资收入的50%，如果加上利息，每月还款额占工资收入的70%左右，超过了50%-60%的上限控制标准。本次从50%调整为40%后能够真实反映借款人的偿债能力，月还本付息额控制在政策规定的范围内，以降低公积金贷款违约风险产生。

　　严格对购买第二套改善型住房的认定，是根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金[2010]179号）中“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房”的精神进一步明确认定口径。

　　计算公积金贷款额度的缴存余额倍数，通常综合考虑贷款风险杠杆以及住房公积金的互助、公平、共享和可持续原则。全国其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍间，本市兼顾了政策连续性和渐进性等因素，本次从40倍适当下调至30倍（补充公积金从20倍下调10倍）。

　　七、什么是上海市市场利率定价自律机制？

　　答：上海市市场利率定价自律机制是人民银行上海总部监督指导下的在沪银行金融机构自律协调机制，在上海市房地产金融调控中发挥重要作用：一是根据上海市房地产调控要求，在人民银行上海总部指导下，按照“因城施策”的原则，协商确定差别化住房信贷政策调整方案。二是在统一差别化住房信贷政策具体执行标准，规范商业银行与房地产中介业务合作，防范“首付贷”等房地产市场场外配资加杠杆行为，维护住房金融市场秩序等方面发挥了关键作用，有效督促商业银行全面贯彻落实上海市房地产金融调控政策。

　　不要低估了管理层调控楼市的决心

　　深圳房地产研究中心李宇嘉在《证券时报》撰文指出，“或许，我们低估了管理层调控楼市的信心和决心。”国庆至今，调控已开展了三轮，22个城市密集发布新政是“第一轮”，10月-11月围堵资金违规入市、肃清秩序是“第二轮”，近期热点城市加码限购限贷是“第三轮”。类似于南京、杭州、武汉等热点城市，在调控上已是梅开二度或三度了。

　　媒体报道，11月初高层明确表态，继续进行房地产调控，各地要丢掉幻想，不能松动，要继续严控，端正态度。财新网也报道，决策层再次要求控制好房价上涨态势，要求11月房价不得高于10月水平，如果再涨，不用约谈，直接对地方政府进行问责。而且，房价严控城市从16个增加到20个。

　　过往经验看，如此严厉调控，到此为止就算啦。再说，经济走势还不稳当，今年前三个季度GDP拉出一根6.7的直线，没有掉头向下，楼市是最大功臣。瑞银预测，2017年房地产新开工增速放缓至0-2%，开发投资增速将从今年的约6%降至更低，楼市调整带来的下行压力将会使得实际GDP增速放缓。

　　继续坚持这一逻辑判断，大错特错。最近，人民币贬值加快，中间价创8年新低。经济增长速度全球第一、出口第一、贸易顺差第一、外汇储备第一的世界第二大经济体，货币为什么如此快速地贬值呢？直接原因是特朗普上位后，美联储加息提前、重整制造业、向中国等对美贸易顺差国施压。

　　受此影响，美元指数创新高、美股三大股指一骑绝尘，新兴国家汇率贬值、资本外流。美大选以来，亚洲新兴市场资金流出达110亿美元，人民币贬值预料之中。人民币之所以贬值，还有另外一个担忧，即基本面不乐观，但房价史无前例地暴涨、资金全面楼市化，引致系统性风险担忧，美联储加息则会让这种风险显化。

　　未雨绸缪，主动干预减少，让贬值压力渐进和提前释放。同时，经济基本面并不乐观的情况下，房价暴涨推升泡沫破灭预期，需要加紧布局楼市调控：一方面，通过限制需求准入和杠杆，倒逼热点楼市房价下降来“挤泡沫”；另一方面，严控资金违规进入房市地市，继续推高泡沫。

　　此外，2013-2015年开发投资和新开工整体低迷。经过2014年以来“去库存”政策的激励，特别是今年楼市火爆，热点城市库存周期不断下降。易居研究院统计，10月35个城市库存周期为8.9个月，处在历史低位。因此，热点城市还要增加供应，冲抵“资产荒”下投资需求和房价上涨的循环。

　　而且，库存过大的地方还要“去库存”，防止库存积压导致另外一种金融风险。当然，调控不能太猛，引发地产过度紧缩、局部金融风险，避免因调控造成的地产下滑、金融风险与外部环境变化导致的预期改变、资金外流形成叠加，这就需要高超的调控艺术。由此，部分城市之所以在调控上梅开二度或三度，在于房价过快上涨、投资客占比50%-60%，但前期政策并不用心，要在督促下加大力度。

　　历次金融危机表明，美元是全球的“锚货币”，美联储掌握全球流动性阀门。美联储进入加息周期，资本回流美国，新兴国家货币贬值、资本外流、通货膨胀、资产价格暴跌，局部金融危机爆发。吸取教训就要未雨绸缪、引导预期，无论是2015年以来人民币主动贬值，还是楼市调控，其意都在于此。

　来源：中国房地产金融  上海市住建委  证券时报